Créditos hipotecarios y seguridad jurídica, dos conceptos clave para un futuro auspicioso del mercado inmobiliario

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Iván Ginevra, encabezó el panel de cierre del ciclo de Ámbito Debate sobre Real Estate.

Iván Ginevra.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Iván Ginevra, encabezó el panel de cierre del ciclo de Ámbito Debate sobre Real Estate, con el foco puesto en la recuperación del mercado inmobiliario y las buenas perspectivas a futuro.

En un mano a mano con la periodista de Ámbito, Andrea Glikman, Ginevra aseguró que 2024 fue hasta ahora “un año interesante” y argumentó: “El blanqueo fue un buen incentivo al acceso a los departamentos en pozo, los créditos hipotecarios que fueron muy exitosos y todavía les queda mucho por crecer. Tuvimos también la derogación de la nefasta ley de alquileres que regularizó el mercado”.

“Lo más importante fue la estabilización macroeconómica que estamos viendo y que consideramos que es muy positivo y los mercados están reflejando eso. Ese acompañamiento es el principal impulsor que vimos del mercado inmobiliario para este año y de lo que se va a venir para los próximos”, razonó.

El presidente de la CIA comparó lo ocurrido en el sector con el incremento en bonos y acciones. “En el último año, vimos como los activos de los mercados financieros locales se multiplicaron en dólares y en los activos inmobiliarios recién vimos subas del 15 o el 20%, por eso vemos que hay un potencial enorme de suba”, destacó.

Sobre ese paralelismo, aclaró que “a diferencia de los mercados financieros, en el sector inmobiliario no tenés un tablero que te dice el valor de los departamentos todos los días. Es algo que se ve a largo plazo, comparando año contra año y es muy difícil, sobre todo en Argentina, donde no hay tanta transparencia”.

“Generalmente eso tarda porque es un mercado menos líquido, donde el capital tarda en llegar y la gente tarda decidirse sobre la compra de una vivienda, pero es lo que se viene”, insistió.

El crecimiento de la demanda y la importancia de los créditos hipotecarios

Por otra parte, Ginevra destacó el potencial de los créditos hipotecarios. “Vimos un incremento en la participación, aunque todavía no llegó a los niveles de 2017/2018 con el gobierno de Mauricio Macri”, señaló.

La entrevista, realizada por Andrea Glikman, cerró el ciclo de Ámbito Debate sobre Real Estate.

Y advirtió: “Argentina tiene un potencial enorme. En otros países de la región, la participación de créditos sobre el PIB ronda el 15 o 20% y acá debe estar en el 2% hoy. Esto significa que, si nos acomodamos, esto se puede multiplicar por 10”.

“Eso es demanda retraída. Hay gente que hoy no podría comprar, pero con crédito hipotecario lo va a hacer y vamos a tener el mercado inundado. Esa presión de la demanda va a tener que ser acompañada por una oferta para que los precios no se disparen”, resaltó.

En ese punto, mencionó el flamante decreto el gobierno que permite acceder a financiamiento para desarrollos en construcción y agregó: “Lo que importa es generar confianza y que los inversores se decidan entendiendo que va a haber seguridad jurídica y un país pensado en el mediano plazo”.

Reglas claras del juego y fin de la burocracia

Al insistir en ese pensamiento no cortoplacista, el referente del sector destacó que “en los proyectos inmobiliarios, desde que se conciben hasta que se entrega la primera unidad, pasan mínimo 5 años” y apuntó: “El inversor necesita cierta previsibilidad del país y es una barrera de entrada enorme”.

“Tenemos que trabajar en reducir esos riesgos y también en la agilización de trámites. En la Ciudad de Buenos Aires, obtener un permiso de obra puede tardar uno o dos años. Y eso representa que una persona que tiene un terreno y quiere invertir dinero, generar trabajo y levantar un edificio, no puede”, graficó.

También cuestionó las audiencias públicas para la modificación del código urbanístico de la Ciudad, al considerar que “se plantea que no se modifique en un mínimo de 4 años y creo que debería pasar más tiempo, mínimo 10 o 15 años, porque los desarrolladores tardan en adaptarse a las nuevas normas, pero también los funcionarios. Y eso demora los permisos”.

“Lo más importante es estabilidad macro, acceso a financiamiento para compradores y seguridad jurídica. Esto es que no se cambien las reglas de juego cada dos por tres. No pedimos un subsidio, sino que dependemos de que no nos pongan trabas. Eso hace falta para tener un mercado más pujante”, definió.

“El blanqueo no va a salvar al mercado inmobiliario”

A su vez, Ginevra planteó que el blanqueo “fue beneficioso, pero es un golpe de corto plazo” y apuntó: “Se han hecho operaciones, pero no es algo que vaya a salvar al mercado inmobiliario para los próximos años. No creo que sea algo tan trascendente como se promociona para el sector”.

Distinta es la visión a nivel global. “Si bien fue inferior a lo que fue el de la época de Macri, esos 23 millones de dólares son un buen espaldarazo para la economía y para que la gente puede volcar esos activos financieros a la economía real”. “Se volcó un montón de plata que estaba debajo del colchón, pero después necesitamos tener fuentes de inversión genuina y constante”, advirtió.

La ley de alquileres, un caso de estudio a nivel global

Al ser consultado por la ley de alquileres, el presidente de la CIA se manifestó crítico y consideró que “muchos lo ven como un caso de estudio a nivel global” y justificó: “Tenías una ley que te imponía un contrato y era muy difícil que las partes se pongan de acuerdo libremente”.

“Se establecía forma de ajuste, de moneda y entonces los propietarios no querían y no había mercado. Los precios se fueron por las nubes y, en diciembre pasado, cuando se derogó la ley, el mercado se acomodó solo, bajaron los precios y aumentó la oferta. Pasamos de un extremo al otro y la mejora se vio muy clara”, contrapuso.

Las expectativas para 2025

De cara al año que viene, Ginevra no dudó en afirmar que “los créditos van a tener un protagonismo muy importante, porque ya están creciendo mes a mes y la cantidad de escrituras ya se acerca a los niveles de la época de Macri”.

También valoró la agilización del sistema financiero: “Los bancos están yendo bastante rápido y en un mes podés tener el crédito adjudicado, que es algo positivo”.

En paralelo, desactivó el temor de que ocurra algo similar con los tenedores de créditos UVA. “Esas personas tuvieron el problema de que sus inmuebles decayeron en dólares y la cuota fue por encima del salario promedio. Pero hoy los inmuebles están muy baratos, al nivel de hace 8 años cuando en el mundo hubo inflación de más del 40% en dólares. Y posiblemente se viene la mayor suba interanual en los valores de los inmuebles”, resaltó.

Los cambios de conducta de las nuevas generaciones

Finalmente, Ginevra aludió a los cambios culturales. “Hay generaciones posteriores a los millenials que nacen con Iphone y Uber. Se relacionan distinto con las inversiones y no quieren aferrarse. No se quieren comprar un auto ni una vivienda o lo hacen viendo como inversión y tal vez se vuelcan más a los alquileres porque ven la flexibilidad de mudarse entre ciudades o agrandarse si se casan y achicarse si se divorcian”, advirtió.

De todos modos, aclaró que “la gente sigue viviendo en departamentos y sigue comprando”, principalmente en lo vinculado a “mercados de lujo”, mientras mencionó como compradores a “grandes fondos de inversión, como BlackRock, que los usan como inversión para alquilarlos, porque entienden que es un negocio”.

“Esto pasa a nivel internacional y esa tendencia puede venir a Argentina, donde la gente joven prefiere enterrar su capital en activos más líquidos como criptomonedas o acciones de fondos que a su vez invierten en inmuebles”, resaltó.