Alquileres temporarios: ¿se puede prohibir a un propietario alquilar su departamento por Airbnb?

Los alquileres temporarios generan rispideces entre vecinos, administradores y propietarios por los cambios de inquilinos, ruidos y preocupaciones por inseguridad. ¿El consorcio puede restringirlos?

Alquileres temporarios: ¿se puede prohibir a un propietario alquilar su departamento por Airbnb?

REUTERS

El boom de alquileres temporarios generó rispideces entre vecinos, administradores y propietarios de departamentos. Las principales críticas se generaron debido a los sucesivos cambios de inquilinos, ruidos molestos o incluso la preocupación por la inseguridad que genera que personas desconocidas ingresen a diario a la propiedad.

Entre tanto, el Congreso busca aprobar una normativa para los alquileres temporarios "con fines turísticos", a fin de que los contratos sean inferiores a 90 días, que los precios se contemplen en pesos y regular las plataformas.

En este contexto, surge una duda en los consorcios: ¿se puede prohibir internamente que un propietario alquile su departamento al turismo? La respuesta es sencilla, si el Reglamento de Propiedad Horizontal no dice explícitamente que las unidades funcionales están destinadas para vivienda familiar, se puede restringir el uso para alquiler temporario.

El administrador de consorcios Marcelo Dominijianni afirmó a Ámbito que los alquileres temporarios son un "tema controvertido", ya que los reglamentos antiguos no especifican nada acerca del usufructo con fines turísticos, aunque sí detallan si las unidades funcionales debe ser empleadas para vivienda familiar o si son de uso comercial.

En ese sentido, el abogado y presidente Asociación de Propietarios, Consorcistas y Consorcios de Argentina (APCC) Eduardo Awad, explico que en las propiedades horizontales que tienen dentro del articulado de su reglamento que las unidades funcionales están destinadas a vivienda o vivienda familiar, "está prohibida la actividad comercial", por ello "no se puede alquilar temporario".

Además, las propiedades que se utilizan para el turismo en la Ciudad de Buenos Aires tienen que inscribirse en el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico.

En caso de que se incumpla la imposición de un reglamento, ¿qué puede ocurrir?

Si un propietario que tiene restricción de alquilar una unidad funcional de forma comercial y lo hace igual, "los copropietarios pueden iniciar una acción de desalojo sin que el dueño intervenga, mediante la cual se notifica al propietario y, si no deja de cometer la infracción, se le puede iniciar una acción judicial y un juez le aplica una multa hasta que deje la propiedad", precisó Awad.

En esa línea, el abogado destacó que, pese a que se derogó en 2015 la Ley 13.512 del Código Civil y Comercial de la Nación, que fijaba en su Artículo 2047 que "está prohibido a los propietarios y ocupantes a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia y c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble", sí hay pautas dentro del Código que exigen que los destinos asignados a las distintas partes del edificio deben ser respetados.

Poor lo tanto, si las unidades funcionales están destinadas a vivienda, no puede ser alquiladas por Airbnb porque eso implica un uso comercial.

¿Se puede reformar el reglamento para que los departamentos se puedan alquilar al turismo?

Es menester que los propietarios tengan en cuenta que para modificar el reglamento de un edificio, se requiere del voto positivo de un mínimo de dos tercios del total de sus propietarios e inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Actualmente, en las propiedades horizontales antiguas, no se contempla la posibilidad de que se alquile al turismo, pero Dominijianni resaltó que en los nuevos edificios se puede incluir dentro de la redacción del reglamento esa posibilidad.

En conclusión, mientras el propietario cumpla con lo estipulado en el reglamento de Propiedad Horizontal, puede disponer de su unidad funcional como prefiera.