Herencias, propiedades y blanqueo: escribanos anticipan qué puede cambiar

“A nivel general, 2024 viene siendo uno de los mejores años de los últimos tiempos en materia de compra venta de propiedades, asevera el titular del Colegio de Escribanos de la Capital, Jorge De Bártolo. Las consultas por el blanqueo. “Se podrá hacer una sucesión en dos meses”, señala si se aprueba el proyecto de Ley que enviará próximamente el gobierno al Congreso.

Qué se puede establecer en un testamento, la evolución de la venta de propiedades y el efecto del blanqueo, son algunos de los temas conversados con el titular del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge De Bártolo.

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El Gobierno busca que el Estado intervenga lo menos posible en la actividad privada y, en este sentido, enviará un proyecto de Ley al Congreso para permitir que las sucesiones puedan ser tramitadas vía un escribano.

Qué se puede establecer en un testamento, la evolución de la venta de propiedades y el efecto del blanqueo, son algunos de los temas conversados con el titular del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge De Bártolo.

Periodista: El gobierno estudia el permitir que las sucesiones se tramiten a través de los escribanos, en casos no controvertidos. En caso de aprobarse esta iniciativa ¿cómo sería el trámite y cuáles serían los beneficios?

Jorge De Bártolo: Es un trámite que podría ser mucho más rápido y tener la sucesión hecha en dos meses. Esto será para las sucesiones no conflictivas y siempre tendrá el patrocinio de abogados, porque así lo indica el proyecto.

Otro claro beneficio será la desjudicialización y desburocratización del Estado. Si no hay conflicto, porque hay un único heredero, o las partes están de acuerdo, será siempre menos tarea para la Justicia. Es una clara manera de descomprimir y eficientizar. Al expedirse más rápido, los bienes estarán disponibles en menos tiempo. Si un heredero quiere vender, eso facilita el tráfico inmobiliario para el caso de un inmueble.

Y vale destacar que la declaratoria de herederos es, hoy por hoy, un acto declarativo que realiza el Juez luego de verificar las partidas pertinentes (defunción, nacimiento, matrimonio, etcétera, según corresponda). Ese acto declarativo realizado por el Juez, pasaría a ser un Acta Notarial autorizada por un Escribano público.

P.: Es conocido lo caro que hoy son las sucesiones, en caso de hacerse vía escribano, ¿se podrían bajar los costos? ¿En cuánto?

J.D.B.: Esto era parte de la Ley Bases que luego quedó fuera del paquete. El ministro de Justicia lo ha manifestado en varias oportunidades y reiteró -en la última Convención Notarial- que llevará adelante la propuesta. El tema de costos aún no se debatió, pero el proyecto original contemplaba una eliminación de la tasa de justicia.

Además, hay que analizar el valor intangible de un proceso extrajudicial. Ganar tiempo también es ganar dinero. La eficiencia desde la perspectiva del tiempo ayudará a disponer mucho antes de esa herencia.

P.: ¿Cómo se maneja el mundo con el tema sucesiones?

J.D.B.: Es una tendencia mundial la desjudicialización. Los temas que no tienen conflicto no tienen por qué ir a un juzgado a apilar expedientes. Es un éxito en países como España, Italia, por citar algunos más comunes a nuestro estilo de vida y concepción del derecho. Y en 17 países de América Latina ya lo hacen desde hace bastante tiempo, con clara tendencia positiva en México, Colombia, Chile, Perú, Uruguay, entre otros. No es un invento argentino, estamos viendo que son modelos que muchos países ya aplican.

BLANQUEO

P.: ¿Como está viendo la actividad notarial, se observan más escrituras?

J.D.B.: A nivel general, 2024 viene siendo uno de los mejores años de los últimos tiempos en materia de escrituras de compraventa con más de 30.000 operaciones. Pero para hablar de años buenos tenemos como ejemplo el 2018 que llegamos a esta altura del año a 40.000 operaciones y en el 2007 a 45.000. Y en el 98, cuando había mucho crédito hipotecario, teníamos más de 50.000. Todavía falta recuperar bastante terreno, pese a los indicadores positivos.

Agosto ha sido el mejor mes de los últimos 75 meses y confiamos que el último trimestre del año vendrá bien. Esto viene dándose desde la última parte de 2023, que coincidió paradójicamente con la incertidumbre electoral. Esto marca una vez más que los argentinos valoran el techo propio para la familia. Si bien es incipiente, agosto tuvo un salto en las operaciones con hipotecas, que son el reflejo de todos los anuncios de bancos promoviendo nuevos créditos. En apenas dos meses, hay un crecimiento de más del 250%.

P.: ¿Qué consultas tienen en las escribanías respecto al blanqueo?

J.D.B.: La mayoría de la gente que quiere ingresar es la que tiene pequeños montos ahorrados, a los que había accedido al mercado blue de dólar y -con esa plata- quiere hacerla circular comprándose un auto, comprándose un departamento, ayudando a los hijos con una donación. Como hasta 100 mil dólares no tiene costo, abren la cuenta cero, van a depositar y después, tras el 1° de octubre, pueden disponer de ellos y creemos que con ese dinero va a empezar a moverse el mercado un poco más.

P.: También, suelen ser importantes los honorarios de los escribanos en la compraventa de propiedades. ¿Hay posibilidades de bajar estos costos?

J.D.B.: En el caso de los escribanos es importante diferenciar el honorario respecto del monto total de la factura. Los escribanos somos agentes de retención de impuestos y gastos. Por ejemplo, en CABA el Impuesto de Sellos es del 3,5% y esa suma figura en el monto total de la factura. La gente cree que es para el escribano, cuando en realidad el profesional debe depositarlo en la agencia impositiva respectiva.

Los honorarios profesionales de los escribanos son de un máximo del 2% en las compraventas inmobiliarias, que dentro de toda la operatoria no es el monto mayor.

SUCESIONES

P.: Otro punto es el tema de los testamentos. ¿Qué se puede legar hoy de un patrimonio? Si uno tiene familia, ¿son herederos forzosos? ¿El testamento resuelve la sucesión?

J.D.B.: Por medio de un testamento, el testador puede disponer del todo o parte de su patrimonio, de algún bien determinado o realizar disposiciones varias/encargos a sus herederos o terceros, incluso determinar un "albacea" (es decir una persona de su confianza) a fin de que ejecute las disposiciones testamentarias.

Cuando existen herederos forzosos - por ejemplo, hijos-, la porción disponible es de 1/3 del patrimonio del testador, con esta porción, puede mejorar a algún heredero o a un tercero (persona humana o asociación civil/fundación etcétera). Cuando no hay herederos forzosos (descendientes, ascendientes o cónyuge) puede disponer libremente de todo su patrimonio. Que se haya otorgado un testamento no implica que se evite la sucesión, si no que determina un proceso judicial especial que es la "sucesión testamentaria".

Pero vale destacar que el testamento es un acto formal (es decir tiene que cumplir determinadas formalidades para evitar su impugnación), por eso es recomendable el testamento ante escribano, por escritura pública, totalmente seguro, porque tiene matriz y es muy diferente a lo que algunos llaman de puño y letra.

P.: ¿Se puede donar el patrimonio a los familiares (hijos, esposa, etc.) para evitar sucesiones?

J.D.B.: Se puede donar a quien uno quiera (salvo a cónyuges en régimen de comunidad de bienes). Pero lo puede ocurrir es que, al momento de la muerte del donante, el bien donado exceda el valor de la "porción disponible" (1/3 cuando hay descendientes) y el donatario deba "compensar" a los herederos proporcionalmente. Esto marca que en nuestro Código Civil hay herramientas para esa planificación patrimonial de la vida familiar y esa persona que dona tiene márgenes para dejar más ordenado a su preferencia lo que generó en su vida.

P.: Al fallecer el cónyuge, ¿no significa una complicación?

J.D.B.: No, lo que tenemos que entender es que la donación es una opción muy útil para evitar el reparto posterior. Es oportuno el debate de qué hacer con los ahorros de mi vida, y por qué no aprovechar las posibilidades que tiene nuestro derecho.

P.: Las personas que, por imposibilidad de salud, no pueden manejar su patrimonio ¿cómo se resuelve esta situación?

J.D.B.: Respecto a personas "menores o incapaces" existe un proceso judicial especial para determinar el tutor / curador según el caso, ante escribano y por medio de escritura pública. Concretamente, se puede dejar previsto una designación de tutor anticipada para que luego el Juez respectivo la ratifique. Pero esta pregunta abre otra tendencia mundial que son las directivas anticipadas de salud con contenido patrimonial. Muchos países ya lo han adoptado y ven sus ventajas en la no judicialización de una incapacidad. O vayamos a lo que nos dejó la pandemia, cuando personas quedaban por semanas sin acceso para la firma para definir cuestiones de la vida diaria como contratos, alquileres, etc. Ahora hay un proyecto que quedó en el Congreso donde se estipula que las personas puedan dejar por anticipado quién le manejaría su patrimonio en caso de una enfermedad en la que no disponga de sus facultades mentales, por ejemplo. Es decir, yo elijo a mi gente de confianza. Son parte de los derechos de la vejez, en donde el mundo piensa esos desafíos. De hecho, el Colegio de Escribanos de la Ciudad viene de ser reconocido en un congreso realizado en la UBA por este tema.

MODERNIZACION

P.: ¿Cuáles son los mayores inconvenientes que tiene los que demandan servicios de los escribanos que podrían ser mejorados por el Estado?

J.D.B.: El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires -a través de sus colegiados- realiza múltiples acciones para simplificar y agilizar distintos trámites que en la órbita estatal son más lentos. De esta manera, le da una mayor eficiencia, tanto a nivel nacional como en la Ciudad.

Un claro ejemplo de ello es el trabajo conjunto con el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, que venía con una cantidad importantísima de informes atrasados. Firmamos un convenio por el cual un equipo ad hoc de escribanos se suma a resolver esos informes y dar toda la seguridad en las observaciones. Ese cuello de botella resuelto se ve en informes de dominio para alquileres, compraventa, sucesiones, contratos. Si no se entrega a tiempo un trámite de éstos, se demora la firma y eso ralentiza todo y complejiza, en definitiva, la economía y los negocios.

Otro es la apostilla, esa legalización de documento que sale al exterior, producto de un convenio con Cancillería y en que el Colegio puede autorizar un trámite en horas, cuando en el sistema tradicional demanda muchas semanas.

Otro ejemplo: las autorizaciones de manejo, donde el escribano incluso en un fin de semana la puede hacer y el Colegio legaliza en ese mismo día “inhábil”.

En definitiva, la pregunta sería qué solución dan los escribanos a los inconvenientes en los servicios del Estado

P.: ¿Qué otros trámites que hoy se hacen vía una escribanía, se pueden modernizar y agilizar?

J.D.B.: Desde antes de la pandemia, el Colegio de Escribanos de la Ciudad aceleró un proceso de digitalización muy fuerte y ello permitió afrontar una buena cantidad de procesos en los que el escribano podía destrabar.

Hoy se puede certificar la firma a distancia por videollamada con todos los estándares de seguridad, lo que permite por ejemplo solucionarle un problema a un padre que está en el exterior y su hijo menor de edad debe salir del país. Asimismo, trabajamos con muchos organismos del Estado para acelerar ese proceso de digitalización como Migraciones, AFIP, el Gobierno de la Ciudad, expedientes con la Justicia. En el caso de Migraciones, el escribano puede hacer la revocatoria de una autorización y en menos de 20 minutos está el trámite actualizado.

Estamos haciendo alianzas con empresas de tecnología para la tokenización notarial de inmuebles y sumarnos a la cadena de comercialización con las nuevas generaciones, pero redoblando la seguridad en esos procesos de compra tan importantes.

Tenemos un servicio de apostillas en convenio con la Cancillería para resolver los trámites más urgentes de la gente, que siente que se le vence un turno en una Embajada y no tiene el documento aprobado. Toda esa entrega es digital y no hay necesidad de recurrir a nuestra sede. Eso aceleró tiempos, descomprimió la vida de la gente y funciona perfecto.