Inmuebles: créditos hipotecarios ganan participación en las operaciones y los bancos se inquietan por la liquidez

En el mercado inmobiliario festejan el fuerte crecimiento en las ventas mientras remarcan que los préstamos para el acceso a la vivienda siguen creciendo, aunque todavía falta recorrido.

El crédito hipotecario sigue creciendo y los bancos empiezan a ver tensiones de liquidez. 

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El regreso del crédito hipotecario ya es un hecho:consolida la tendencia alcista que registró en septiembre y octubre en términos de volumen, mientras que en noviembre volvería a destacarse con otro fuerte crecimiento. Este desarrollo se verifica también en la cantidad de compraventas realizadas y de la incidencia que tiene esta línea de financiamiento en las operaciones registradas. ¿Qué se espera hacia adelante y cuáles son las principales preocupaciones?

De acuerdo a un relevamiento realizado por Ámbito con el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina y el Colegio Inmobiliario, la incidencia del crédito hipotecario en las compraventas se quintuplicó en CABA, mientras que en el resto del país se verificó que desde septiembre a octubre, la incidencia se duplicó.

En la Ciudad de Buenos Aires, el aumento de la participación de esta línea de financiamiento en el mes de abril apenas representaba un 3,1% del total de las operaciones de compraventa. Mientras que en octubre, no sólo aumentaron las compraventas sino también el uso del crédito, que pasó a representar el 15% del total de operaciones.

Por ejemplo, en CABA se registró la participación de crédito UVA de esta manera mes a mes en operaciones y porcentajes, desde abril:

• Abril: 114 (3,1% del total)
• Mayo: 141 (3,1% del total)
• Junio: 115 escrituras (2,7% del total)
• Julio: 225 (4,5% del total)
• Agosto: 416 (7,8% del total)
• Septiembre: 705 (13,7% del total)
• Octubre: 944 (15,8% del total)

Virginia Manzotti, presidente de COFECI (Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina), por su parte, aportó información de lo que sucede en Mendoza y Córdoba, dos de las ciudades principales del país: "en Mendoza, considerando las ventas desde fines de septiembre a fines de noviembre, sobre 190 operaciones el 7,8% fueron con créditos hipotecarios. En los meses anteriores no superaba el 2,5%".

Y agregó: "las estadísticas de ventas totales de inmuebles (primera y segunda mano) del CEI (Centro de estadísticas inmobiliarias del Colegio Profesional CPI Córdoba) muestran un crecimiento del 76,2% interanual también motivado por crecimiento del crédito hipotecario".

Los bancos otorgaron 1.370 créditos hipotecarios UVA a personas humanas en el mes de septiembre, según el último informe publicado por ADEBA (Asociación de bancos argentinos), la semana pasada. Esta cifra representa un alza del 78% respecto al mes anterior y del 188% con respecto al promedio mensual de 2023.

"La reactivación del crédito hipotecario fue viable gracias a una serie de factores: baja de la inflación, ordenamiento macroeconómico, robusta posición de los bancos y que no prosperaron los proyectos legislativos que buscaban modificar o desconocer los términos y condiciones de los contratos hipotecarios previamente otorgados", expresaron desde ADEBA.

Fuente: ADEBA

Para el mercado de hipotecas, si bien el blanqueo tuvo su rol considerable en el aumento de las operaciones, comenzaron a notar que la tendencia superó este evento y que aumentaban las consultas de personas que veían como una posibilidad la compra de viviendas de pozo a las tasas que vienen ofreciendo los bancos. Vale recordar que ya son 23 los bancos que ofrecen líneas de créditos en UVAs y las tasas oscilan entre el 3% y el 9,5% con beneficios para quienes poseen cuenta sueldo.

Mercado inmobiliario y bancos: expectativas para los próximos meses

Desde ADEBA esperan que el crédito hipotecario se siga consolidando como línea de financiamiento en los próximos meses y destacaron las últimas medidas del Gobierno. "Resulta destacable la subdivisión de las hipotecas, esta disposición es un paso hacia la dirección correcta al facilitar el uso de derechos sobre inmuebles en construcción como garantía de préstamos", dijeron desde ADEBA.

Hace apenas una semana, el Gobierno autorizó las hipotecas divisibles, que le permiten a un desarrollador construir un edificio de viviendas para financiar el proyecto solicitando un crédito hipotecario con el banco. El objetivo va por dos carriles: impulsar al sector de la construcción que viene relegado por la ausencia de la obra pública y reducir el déficit habitacional en la Argentina.

Un representante de uno de los bancos argentinos que más otorga créditos hipotecarios en la actualidad, confirmó a Ámbito que esta medida puede impulsar sobre todo la construcción de viviendas que hoy no tienen tanta demanda como por ejemplo, los departamentos de 3 y 4 ambientes. Desde el sector remarcan que los números que se están viendo en octubre y noviembre inclusive, demuestran un fuerte crecimiento del mercado inmobiliario, máximos desde 2017, pero todavía falta recorrido para ver un boom de esa magnitud.

Mercado inmobiliario: el sector hace caso a la demanda y comienza a pensar en construir viviendas de 3 y 4 ambientes.

“El mercado de créditos hipotecarios en Argentina sigue siendo muy pequeño en comparación con otros países de la región, pero estamos viendo señales de crecimiento que no podemos ignorar. Se nota un crecimiento en operaciones con créditos a partir de agosto (crecimiento exponencial en los últimos 2 meses). Es alentador ver cómo esta tendencia comienza a consolidarse. Estamos lejos de un mercado robusto, pero los avances recientes nos indican que vamos por buen camino", expresó Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina en diálogo con este medio.

"Estamos entusiasmados porque estamos teniendo ahora seis mil escrituras mensuales, y mil son con crédito. La gente en este momento está buscando el lote propio, chiquito, aunque lo tenga que refaccionar y no tenga dinero hoy para hacerlo pero que es una apuesta al futuro. En este contexto, el PH es una de las opciones", reveló Marta Liotto, representante del Colegio Inmobiliario.

"El tercer componente que más se está mirando son los monoambientes, para los más jóvenes y para un inversor también. Los créditos hipotecarios se están utilizando no sólo para vivienda sino también como refugio de valor", agregó.

Fuerte demanda del crédito: ¿bancos en problemas?

Federico González Rouco, economista y especialista en el mercado inmobiliario, dijo a este medio que los bancos podrían enfrentar un problema de liquidez ante la fuerte demanda de créditos y que ya se está frenando la aceptación de carpetas.

"Hubo varias modificaciones en las condiciones de los bancos. La mayoría de las modificaciones fueron en el sentido de restringir un poco los créditos. O sea, o sube la tasa o baja el plazo. Eso es en casi todos los casos, salvo un banco que amplió el límite de financiamiento, el resto de las modificaciones fueron subiendo la tasa o acortando el plazo. Sobre todo subiendo las tasas. Así que creo que ahora empezamos a ver el estrés del sistema por tanta demanda. Lo que los bancos cuentan es que la demanda fue fenomenal y el sistema no tiene la liquidez para calzar todo eso. Pero creo que todavía hay margen para seguir creciendo, sobre todo porque venimos de la nada. Entonces con que haya algún movimiento en el mercado del crédito, eso va a ser un movimiento y crecimiento".

En relación a lo dicho por Rouco, la semana pasada desde ABA (Asociación de Bancos Argentinos) plantearon que los bancos saldrían a emitir Obligaciones Negociables (ON) para financiar créditos hipotecarios, pero eso sucedería recién en 2025. En este sentido, el analista aseguró que hoy en día, el mercado financiero actual es un "limitante" del crédito. "Las ON de bancos vienen siendo, como mucho, a 2 años. Difícil calzar algo de 25 o 30 años con algo de 2. Una parte se va a calzar con el propio crecimiento del sistema, pero hasta que no se desarrolle el mercado secundario va a ser difícil", concluyó.