Paradoja inmobiliaria: comprar un departamento a estrenar puede ser más barato que en pozo

Tradicionalmente, las unidades en pozo solían ser entre un 20% y un 30% más económicas en promedio que las ya finalizadas y listas para habitar.

El fenómeno se atribuye a la demanda sostenida en estas áreas y a la plusvalía de los proyectos finalizados.

Pese al aumento en el stock de alquileres, los precios siguen altos. Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registraron un incremento del 28,5% durante el primer cuatrimestre del año, cerca de 40 puntos por debajo de la inflación, según datos privados.

Los barrios con precios más elevados son los del corredor norte, que incluyen a Palermo, Belgrano, Recoleta, Coghlan, Colegiales y Núñez, con precios que van desde los $478.000 hasta los $505.000 mensuales. Puerto Madero rompe esta regla con exigencias superiores al millón de pesos por mes.

En ese contexto surge un dato insólito. Según un informe elaborado por Daniel Bryn de Zipcode, y autor del Monitor Inmobiliario, en 19 barrios, el precio por metro cuadrado de las propiedades nuevas es más bajo que el de las propiedades en construcción, comúnmente conocidas como "en pozo".

Tradicionalmente, las unidades en pozo solían ser entre un 20% y un 30% más económicas en promedio que las ya finalizadas y listas para habitar.

Los barrios mencionados son: San Nicolás, Chacarita, Constitución, La Boca, Monserrat, Caballito, Núñez, Recoleta, Coghlan, San Telmo, Villa Lugano, Nueva Pompeya, La Paternal, Almagro, Balvanera, Recoleta, Villa Ortúzar, Villa del Parque y Villa Pueyrredón. Estos barrios de CABA se destacan por presentar esta particularidad, según un análisis realizado por Daniel Bryn de Zipcode y autor del Monitor Inmobiliario.

Causas de este fenómeno

Este fenómeno se debe a una combinación de factores. Entre ellos se encuentran la oferta y demanda, el aumento de los costos de materiales debido a la inflación (aunque recientemente han bajado por una caída del 11,2% en las ventas de productos, según el Grupo Construya), los riesgos asociados a proyectos en pozo, la ubicación estratégica y la competencia entre desarrolladores.

Bryn añadió: "En este contexto, Núñez se destaca como uno de los barrios con mayor proyección, comparable incluso con Puerto Madero por su potencial de desarrollo y valorización inmobiliaria. En este barrio, el precio promedio por metro cuadrado para viviendas listas para habitar es de u$s2.777, mientras que las propiedades en construcción alcanzan los u$s2.874 por metro cuadrado".

Este fenómeno se observa principalmente en barrios en vías de consolidación, donde los desarrolladores encuentran oportunidades debido a menores costos de la tierra o a una demanda que se desplaza desde barrios con exceso de oferta y precios inflados.

Diferencia de precios entre propiedades a estrenar y en pozo

La diferencia de precios entre propiedades nuevas y en pozo puede estar influenciada por diversos factores. Por ejemplo, en barrios como Palermo, el precio por metro cuadrado para unidades nuevas alcanza alrededor de u$s3.000, mientras que en pozo puede superar los u$s3.330. Esto se atribuye a la demanda sostenida en estas áreas y a la plusvalía de los proyectos finalizados.

Este fenómeno se debe a una combinación de factores. Entre ellos se encuentran la oferta y demanda.

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Para la compra en pozo, las opciones de financiamiento y los precios de construcción en una economía fluctuante determinan un costo inicial que será compensado al recibir un producto nuevo con mejores prestaciones y obteniendo una rentabilidad del 25% al 30% durante el desarrollo de la obra.

Cuánto aumentaron los alquileres en junio

Aquellos inquilinos que firmaron sus contratos de alquiler previo al DNU que derogó la ley de alquileres, se enfrentaron este mes a un aumento récord.

Los contratos de locación pactados en junio del 2022 y junio de 2023, sufrieron un incremento interanual del 233,7%, según la última actualización del Índice para Contratos de Locación (ICL). Se trata de una cifra récord, ya que en mayo el ajuste fue del 221%.

De esta manera, un inquilino que hasta ahora pagaba $100.000 por su alquiler, a partir del 1º de junio comenzó a abonar $333.700. Se trata de un salto considerable, que para muchos comienza a ser difícil de afrontar.