Los desafíos inmobiliarios para 2025

El mes de diciembre cerró con más de 7.500 operaciones de compraventas, desde el 2018 no se registraba tanta actividad. En el 2025 se plantean otros desafíos que la actividad no puede descuidar.

Mejoran los datos sobre la compraventa de inmuebles.

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Los últimos datos de diciembre nos confirmaron que no se registraba un mes con tanta actividad desde hacía 7 años. Es más, quedó en el podio de mayores compraventas en un rango de 17 años, con más de 7.500 operaciones. Atrás quedan años de saltos cambiarios, pandemia, restricciones, inflación, pocos estímulos. Desde 2020 venimos subiendo escalón por escalón y, por fin, logramos que el año que cerramos tenga más de 54 mil escrituras.

Mejorar índices de 2018

Ahora estamos atentos a otro desafío: mejorar los niveles de 2018, que si bien tuvo dos “caras”, con una primera parte de mucha actividad y luego deprimida, experimentó un primer cuatrimestre con casi 8 mil hipotecas. Un dato para entender este desafío: en los años siguientes, en los 12 meses totales tuvimos registros de apenas 3 mil hipotecas en el mejor de los años. Y en ese período de tan solo 4 meses fueron 8 mil. Saquen las conclusiones pertinentes.

Ese 2018 terminó alicaído con 55 mil compraventas. Por eso es que la expectativa es que el año que comienza pueda superar esa barrera y se familiarice con períodos en los que el crédito creó mercado e incorporó personas y familias a la cadena inmobiliaria.

Paz cambiaria y baja de la inflación

¿Qué necesitamos? Una serie de factores, pero sin duda que un esquema cambiario sin sobresaltos hará más fáciles las cuentas de quienes se embarcan en el sueño de la casa propia. Porque un salto de 100 pesos en una cotización del dólar para una operación de 100 mil en esa moneda genera un extra de 10 millones de pesos, con sus consecuentes costos de transacción.

Otro elemento crucial es el control de la inflación. Los últimos 3 meses de 2024 arrojarán el dato de mil hipotecas mensuales, que se pagarán en cuotas UVA a través del sistema bancario. Un esquema de precios controlado hace a cuotas “pagables” de acuerdo con lo previsto. Ese círculo tiene que ser virtuoso para que las familias se sigan animando, más allá de que el ciclo para saldar ese préstamo sea largo (20 o 30 años), sabiendo que la Argentina no se caracteriza por la previsibilidad.

Derechos del usuario en operaciones con crédito

El artículo 1° de la Ley 25.093 plantea: “en el acto de la firma de las escrituras traslativas de dominio, las entidades financieras comprendidas en la Ley 21.526, deberán respetar la designación de los profesionales que las partes han acordado en el boleto de compraventa, observando las disposiciones de las leyes sobre defensa del consumidor y defensa de la competencia”.

¿Esto qué significa? Que cuando uno compra un inmueble a través de un crédito bancario, el escribano que se encarga de la hipoteca lo designa la entidad financiera. Pero es importante remarcar que para la escritura de compraventa, quien compra, puede elegir al profesional, ya sea porque lo conoce de antes, tiene referencias, lo asesoró en las instancias previas, etc.

No es un dato menor para tiempos en los que debemos tener la máxima información disponible y sostener nuestros derechos de usuarios y consumidores. El rol del escribano es clave en el asesoramiento previo para una operación para que ese crédito sea seguro.

Menos impuestos

Primer dato importante: la exención del Impuesto de Sellos para la compraventa inmobiliaria pasó de 56 a 205 millones de pesos en la Ciudad de Buenos Aires. Es un salto cualitativo, que, traducido a dólares, ronda en una operación de poco menos de 200 mil en moneda estadounidense.

Segundo dato a tener en cuenta: esta exención es para la adquisición de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Es decir, este beneficio no corre para una segunda propiedad.

Desde otra mirada, no deja de ser un impuesto que sufre tanto el comprador como el vendedor. Y ojalá, entre todos los actores que movemos la cadena, vayamos encontrando más estímulos que desalientos.

Esta medida que favorece a las operaciones en CABA, se suma otra derogación de 2024 de un impuesto nacional como lo fue el ITI (Impuesto a las Transacciones Inmobiliarias). La Ley N° 27743, de Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes, derogó este impuesto que se aplicaba sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país.

En síntesis, son eliminaciones que facilitan los costos en las transacciones. Combinados con una era creciente de crédito, podemos hablar de una sinergia que favorece al sector.

Más agilidad

En esta nueva etapa de créditos tenemos que aprender de las lecciones de otros años. Bajo esa premisa, la clave es dinamizar tiempos de carpetas y trabajar más en paralelo, los bancos con los profesionales que intervienen en las transacciones, eso generará estudios de títulos más veloces. Desde el Colegio diagramamos desde el inicio un dispositivo enfocado en esta necesidad y trabajamos articuladamente con el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal para acelerar esos trámites que hacen a los informes previos.

Que no haya gestiones tediosas, que los bancos sean resolutivos, que el requirente sienta que las instituciones le hacen la vida más fácil será un síntoma de que trabajando entre todos podemos hacer cosas mejores.

Presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires