Propuesta para la desregulación inmobiliaria y la neutralización del andamiaje normativo

La clave no es solo derogar, sino reformar estratégicamente para asegurar que la transición hacia un mercado libre no quede en manos de regulaciones provinciales o municipales.

Mercado inmobiliario. Si buscamos avanzar hacia un sistema de mercado verdaderamente libre, donde los profesionales sean valorados por su capacidad y no por un sello burocrático, el espíritu de esta reforma sería el paso correcto en la dirección correcta.

La técnica legislativa es el pilar sobre el cual se asientan las normativas que rigen la vida económica y social de un país. La redacción de las leyes no solo debe cumplir con principios de claridad, precisión y coherencia, sino que también debe prever los efectos de su aplicación en distintos niveles de gobierno, evitando vacíos normativos que puedan ser aprovechados por regulaciones provinciales y/o municipales más restrictivas, según José Luis Meilán Gil, experto en Técnica legislativa y seguridad jurídica.

La propuesta de desregulación del corretaje inmobiliario en Argentina no se plantea como una simple eliminación de barreras burocráticas, sino como una modificación estructural del marco legal vigente. La clave no es solo derogar, sino reformar estratégicamente para asegurar que la transición hacia un mercado libre no quede en manos de regulaciones provinciales o municipales que puedan reinterpretar o imponer nuevas restricciones en ausencia de normativas nacionales.

Uno de los errores más comunes en los intentos de desregulación podría ser la simple derogación de leyes nacionales, sin prever que la ausencia de un marco regulatorio puede abrir la puerta a una proliferación de normativas provinciales contradictorias o incluso más restrictivas.

Argentina es un país federal, lo que significa que, en ausencia de legislación nacional, las provincias pueden asumir competencias y establecer sus propias regulaciones en materia de ejercicio profesional. En el caso del corretaje inmobiliario, esto podría generar 21 regímenes distintos, en los cuales algunas jurisdicciones podrían imponer nuevamente barreras artificiales de acceso a la industria, restricciones como la matrícula obligatoria, el control de precios vía regulación de honorarios o la exigencia de certificaciones específicas, incluso si a nivel nacional la ley ha sido derogada.

En esta línea, una estrategia legislativa adoptada en esta propuesta se basaría en la modificación de las normas vigentes en lugar de su derogación, asegurando que:

a) se eliminen barreras estatales sin dejar vacíos legales que permitan la intervención de los gobiernos provinciales y/o municipales,

b) se mantienen los marcos de referencia en la legislación nacional, pero con principios de libertad y competencia de una sociedad abierta, y

c) se evita que las provincias y/o municipios puedan reinterpretar la eliminación de la normativa como un espacio vacío que justifique nuevos niveles de intervencionismo estatal.

De ese modo tomando el ejemplo del caso de la Provincia de Buenos Aires, una reforma inteligente neutralizaría los efectos restrictivos de la Ley Provincial N° 10.973 y Ley Provincial N° 14.085. Siguiendo esta misma dinámica, lo mismo ocurriría con cada ley similar en cada provincia. El resultado es un modelo de desregulación inteligente, en el cual la ley nacional permite reemplazar las normas impuestas por organismos monopólicos por un marco basado en la libertad. De esta manera, la toma de decisiones sobre certificaciones, validaciones y requisitos queda en manos de los propios profesionales y consumidores. Esta reforma abordaría las modificaciones necesarias en la Ley 20.266 de 1973, promulgada durante la dictadura militar, y su posterior endurecimiento con la reforma de la Ley 25.028 en 1999, desde la siguiente perspectiva:

1) En torno a la eliminación de la matrícula obligatoria y la exigencia de título universitario:

• Ley 25.028 - Artículo 1: Para ser martillero se requieren las siguientes condiciones habilitantes: a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2º; b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.

Modificación:

Para ejercer como martillero se requiere ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2°. No será requisito la posesión de título universitario para el ejercicio de la actividad.

Cláusula complementaria: Deróganse todas las disposiciones que exijan la acreditación de título universitario como condición para el ejercicio de la actividad de martillero

• Ley 25.028: - Artículo 3: Quien pretenda ejercer la actividad de martillero deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 1º; b) Acreditar mayoría de edad y buena conducta; c) Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción; d) Constituir una garantía real o personal a la orden del organismo que tiene a su cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por éste con carácter general; e) Cumplir los demás requisitos que establezca la reglamentación local.

Modificación:

La inscripción en la matrícula no será obligatoria para el ejercicio de la actividad de martillero. Aquellos que opten por inscribirse podrán hacerlo en cualquier jurisdicción sin restricciones geográficas y deberán cumplir con los siguientes requisitos: a) Acreditar mayoría de edad y buena conducta; b) Constituir un domicilio electrónico en ARCA o el Registro Público de Comercio c) Cumplir con los requisitos que establezca la reglamentación local.

Cláusula complementaria: Deróganse todas las disposiciones que establezcan la obligatoriedad de inscripción en la matrícula como condición para el ejercicio de la actividad de martillero.

2) En torno a la eliminación del monopolio de los Colegios Profesionales y su rol sancionador:

• Ley 20.266 - Artículo 4: El gobierno de la matrícula estará a cargo, en cada jurisdicción, del organismo profesional o judicial que haya determinado la legislación local respectiva.

Modificación:

La inscripción en la matrícula será de carácter voluntario y podrá ser gestionada por entidades privadas conforme a los acuerdos entre profesionales y asociaciones del sector.

La participación del Estado en la regulación y supervisión de la matrícula quedará sin efecto, garantizando la autonomía de las partes involucradas.

Cláusula complementaria: Deróganse todas las disposiciones que establezcan la obligatoriedad de inscripción en la matrícula o la intervención del Estado en su gestión y control.

• Ley 20.266 - Artículo 20: El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el Capítulo VI y la realización de los actos prohibidos en el Capítulo IX hacen pasible al martillero de sanciones que podrán ser multa de hasta $5.000 (pesos cinco mil), suspensión de la matrícula de hasta dos (2) años y su cancelación. La determinación, aplicación y graduación de estas sanciones estarán a cargo de la autoridad que tenga a su cargo la matrícula en cada jurisdicción, y serán apelables por ante el tribunal de comercio que corresponda.

Modificación:

El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el Capítulo VI y la realización de los actos prohibidos en el Capítulo IX podrán dar lugar a reclamos por parte de los afectados, quienes podrán recurrir a la justicia ordinaria para la resolución de los conflictos. No se aplicarán sanciones administrativas por parte de autoridades colegiadas ni se establecerán mecanismos de control disciplinario ajenos al ámbito judicial.

Cláusula complementaria: Deróganse todas las disposiciones que establezcan la facultad de las autoridades colegiadas para aplicar sanciones disciplinarias o administrativas sobre los profesionales del sector.

• Ley 20.266 - Artículo 21: Las sanciones que se apliquen serán anotadas en el legajo individual del martillero previsto en el artículo 5

Modificación:

Toda sanción impuesta al martillero por una autoridad judicial competente será registrada en su legajo individual, conforme a lo establecido en el artículo 5. Dicha información será de acceso público, asegurando la transparencia y permitiendo que los consumidores tomen decisiones informadas en función del historial profesional del martillero.

Cláusula complementaria: Deróganse todas las disposiciones que otorguen a organismos colegiados la facultad de registrar, modificar o eliminar sanciones en los legajos individuales de los profesionales.

3) En torno al fin de la restricción geográfica para operar en diferentes jurisdicciones:

• Ley 20.266 - Artículo 26: Hasta tanto se determine el organismo profesional o judicial que tendrá a su cargo la matrícula de martilleros en la Capital Federal y en el Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida Argentina e Islas del Atlántico Sur, la misma corresponderá al juez del cual dependa el Registro Público de Comercio.

Modificación:

La inscripción en la matrícula para ejercer como martillero será voluntaria en todo el territorio nacional, incluyendo la Capital Federal y el Territorio Nacional de la Tierra del Fuego, Antártida Argentina e Islas del Atlántico Sur. Los profesionales que opten por registrarse podrán hacerlo ante el organismo profesional o judicial que corresponda, conforme a la legislación local vigente. En ausencia de un organismo específico, la inscripción podrá efectuarse ante el juez del cual dependa el Registro Público de Comercio.

Cláusula complementaria: Deróganse todas las disposiciones que establezcan la obligatoriedad de inscripción en la matrícula como requisito para el ejercicio de la actividad de martillero en cualquier jurisdicción del país.

4) En torno a la derogación de las sanciones por ejercicio sin matrícula:

• Ley 20.266 - Artículo 23: Ninguna persona podrá anunciar o realizar remates sin estar matriculada en las condiciones previstas en el artículo 3°. Quienes infrinjan esta norma serán reprimidos por el organismo que tenga a su cargo la matrícula, con multa de hasta $10.000 (pesos diez mil), y además se dispondrá la clausura del local u oficina respectiva; todo ello sin perjuicio de la responsabilidad penal que pudiera corresponder. El organismo que tenga a su cargo la matrícula, de oficio o por denuncia de terceros, procederá a allanar con auxilio de la fuerza pública los domicilios donde se presuma que se cometen las infracciones antes mencionadas y, comprobadas que ellas sean, aplicará las sanciones previstas, sin perjuicio de las denuncias de carácter penal, si correspondiere. La orden de allanamiento y de clausura de locales deberán emanar de la autoridad judicial competente. En todos los casos, las sanciones de multa y clausura serán apelables para ante el tribunal de comercio que corresponda.

Modificación:

Toda persona, física o jurídica, podrá anunciar o realizar actividades de corretaje y remates sin necesidad de inscripción en una matrícula profesional. No se requerirá habilitación previa por parte de organismos colegiados ni de ninguna entidad reguladora para el ejercicio de la actividad.

Cláusula complementaria: Deróganse todas las disposiciones que establezcan la obligatoriedad de matrícula o cualquier otra exigencia administrativa para la realización del corretaje o remates.

5) En torno a la eliminación de los aranceles mínimos y honorarios fijos:

• Ley 20.266 - Artículo 11: El martillero tiene derecho a: a) Cobrar una comisión conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción, salvo los martilleros dependientes, contratados o adscriptos a empresas de remate o consignaciones que perciban por sus servicios las sumas que se convengan, pudiendo estipularse también la comisión de garantía en los términos del artículo 256 del Código de Comercio. b) Percibir del vendedor el reintegro de los gastos del remate, convenidos y realizados.

Modificación:

El martillero tendrá derecho a:

• a) Percibir una comisión libremente pactada con las partes involucradas, sin sujeción a aranceles mínimos o fijos establecidos por entidades gubernamentales o colegiadas.
• b) Recibir del vendedor el reintegro de los gastos que hayan sido previamente acordados y efectivamente realizados.

Cláusula complementaria: deróganse todas las disposiciones que establezcan la fijación de aranceles mínimos o máximos para los honorarios de los martilleros, garantizando la libre negociación entre las partes.

La clave de esta reforma no es simplemente desregular por desregular, sino hacerlo de forma estratégica, asegurando que el marco legal nacional sea compatible con la sociedad abierta y no deje espacios para nuevas regulaciones restrictivas.

Al modificar las leyes vigentes en lugar de derogarlas, la propuesta garantizaría que ninguna jurisdicción pueda volver a imponer barreras artificiales de acceso a la industria, requisitos de habilitación profesional, matrícula obligatoria o aranceles fijos sin contrariar la legislación nacional. Esta estrategia legislativa no solo protegería la competencia, sino que establecería un marco jurídico sólido y uniforme en todo el país, asegurando que los profesionales puedan operar sin restricciones y que el mercado sea el verdadero regulador de la calidad y la eficiencia.

Si buscamos avanzar hacia un sistema de mercado verdaderamente libre, donde los profesionales sean valorados por su capacidad y no por un sello burocrático, el espíritu de esta reforma sería el paso correcto en la dirección correcta, mientras tanto el corretaje inmobiliario en Argentina se encontrará secuestrado por el intervencionismo estatal, y más oprimido incluso, que en la Venezuela castrochavista de Maduro o que la España hiper regulada de Pedro Sánchez. La cuestión, entonces, no es si la reforma tendrá lugar, sino si los enamorados del status quo seguirán obstinados en prolongar lo inevitable.

CEO de Proptech Pint.