Auge de inmuebles para renta: qué deben tener en cuenta los inversores

Se puede obtener una renta de entre 5 y 6% anual en dólares. Sin embargo, los inmuebles deben cumplir con ciertas características para que el negocio funcione.

La ubicación de los departamentos es fundamental. 

Los inversores inmobiliarios están atentos a las oportunidades y en la Ciudad de Buenos Aires hay varios proyectos que están pensados específicamente para el negocio de renta. A diferencia de un alquiler tradicional, tienen ciertas características que los hacen únicos.

Por un lado, la ubicación es fundamental. “Tienen que estar en ubicaciones de alta demanda, y por lo general esas zonas son las más consolidadas de la ciudad como Retiro, Recoleta, Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Núñez. Al momento de elegir la ubicación se debe contemplar que sea una zona con buena conectividad y medios de transporte, preferentemente subte, espacios verdes, esparcimiento, comercios y que sea un barrio seguro”, explicó Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers.

En segundo lugar son importantes la tipología y superficies del inmueble. Las unidades destinadas para la renta suelen ser de tipologías que van de 1 a 3 ambientes, y sus superficies suelen ser acotadas. “Hay que tener presente que la diferencia de metros en una misma tipología no se suele trasladar a la renta. Una unidad de dos ambientes de 70m2 va a costar más que una de 50m2, y posiblemente en el precio de alquiler esa diferencia no se traslade”, agregó Siwacki.

La importancia de los amenities en los edificios orientados para la renta

Para un departamento de dos ambientes la inversión ronda entre los u$s100.000 y u$s150.000, en un proyecto en desarrollo, mientras que la renta para esa unidad hoy está entre un 5 y 6% anual en dólares.

“Los proyectos diseñados desde cero para el negocio de renta suelen priorizar aspectos funcionales y estéticos que los hacen atractivos para inquilinos temporales: tamaño, equipamiento, diseño moderno, y con amenities que agregan valor, como laundry, coworking, terraza o SUM. Estos desarrollos están orientados 100% al rendimiento, a minimizar vacancia y a optimizar la rentabilidad”, explicó Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades.

“En cuanto a las terminaciones, las unidades pensadas para el negocio de renta suelen incluir materiales de buena calidad pero no premium, con el foco puesto en la resistencia del material. Se busca que las terminaciones sean atractivas, que sigan las últimas tendencias pero con materiales estándar y de alta durabilidad. Un ejemplo son los pisos, no se recomiendan pisos de madera natural o alfombras sino pisos de alta resistencia. Lindo y durable son las premisas. Un amenity imprescindible en estos proyectos que apuntan a la renta de corto, mediano o largo plazo es el laundry, sobre todo en las unidades pequeñas. Después amenities tradicionales como gimnasio y piscina también son importantes, lo mismo que el coworking, sobre todo en los alquileres de mediano plazo. El SUM como amenity suele ser más valorado por los alquileres tradicionales que por los de corto y mediano plazo”, explicó Ignacio Mel, Director de Mel Inmobiliario.

Los brokers consultados recomendaron no buscar tickets altos en unidades con muchos metros sino tipologías chicas, monoambiente o dos ambientes, con pocos metros pero bien aprovechados. La ubicación y los amenities son un plus. “Pero hay que prestar atención a los posibles gastos de mantenimiento y expensas ya que cuando la unidad está vacía pueden resultar pesados de sobrellevar”, señaló Siwacki.

Proyectos orientados al alquiler temporario

Los inmuebles orientados al alquiler temporario tienen algunas características diferentes al de los alquileres de mediano plazo. “Suelen tener un formato más similar al de un hotel boutique o apart hotel, con alta rotación, servicios adicionales y ubicación ultra céntrica. En cambio, los de mediano plazo, que apuntan a estadías de un mes a un año, atraen a un público más estable: personas en reubicación, profesionales expatriados, estudiantes internacionales, pacientes que vienen a Buenos Aires a realizarse un tratamiento médico, o quienes están remodelando su vivienda. En este caso las ubicaciones no dependerán tanto de lo turístico sino del objetivo de la visita y en cuanto al proyecto en sí no requerirá de infraestructura de hotel sino que será más parecido a un edificio de viviendas tradicional”, sostuvo Rizzo.

Muchas veces, los edificios pensados para este tipo de alquileres cuentan con un front desk para el check in y out, espacio para personal de limpieza que suele encargarse del mantenimiento de las unidades en su conjunto, sistema de acceso electrónico mediante app de modo tal que el propietario o administrador pueda dar acceso al huésped, y retirarlo, a distancia. Incluso las terminaciones y artefactos están pensados para este fin, con bajo costo de mantenimiento y reposición.