Créditos hipotecarios: cómo fue el impacto en los primeros días sin cepo cambiario

La eliminación de las restricciones cambiarias renovó el interés en el sector inmobiliario, generó un aumento significativo en las solicitudes de financiamiento y un renovado optimismo entre compradores y vendedores en el sector del usado

El futuro del sector dependerá de la estabilidad económica y del compromiso de todos los actores.

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En un contexto donde la economía estuvo marcada por restricciones cambiarias, la reciente eliminación del cepo abrió un nuevo capítulo en el sector inmobiliario. Durante los primeros dos días sin cepo, se registraron cambios significativos en la dinámica del mercado, especialmente en lo que respecta a la demanda de créditos hipotecarios.

Las entidades bancarias comenzaron a reportar un aumento del 30% en las solicitudes de créditos hipotecarios en comparación con la semana anterior. Este incremento se puede atribuir a la expectativa de que un tipo de cambio más favorable permitirá a los compradores capitalizar oportunidades que antes parecían inalcanzables. La posibilidad de acceder a financiamiento en un entorno más flexible reactivó el interés de aquellos que habían postergado su decisión de compra debido a la incertidumbre económica.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que "la eliminación del cepo cambiario produjo un efecto inmediato en la percepción de los compradores. La gente siente que es un buen momento para invertir en propiedad, sobre todo en un país donde la inflación ha erosionado el poder adquisitivo".

Según Chej Muse, la apertura del mercado permitió que muchos compradores vean la propiedad como una opción viable para resguardar su capital. "El inmueble es un refugio ante la devaluación. La gente está volviendo a confiar en el ladrillo como una inversión segura", agregó.

Operaciones más dinámicas

Javier Igarzábal, de DIC Propiedades, es testigo de un cambio notable en el mercado inmobiliario tras la eliminación del cepo cambiario. En los primeros días sin restricciones, las operaciones de compra venta se volvieron más fluidas. “Entre ayer y hoy tuvimos algunas escrituras y todas fueron exitosas. Eran operaciones ya cerradas hace meses atrás, y la escritura se firmó ahora. Aunque algunos clientes estaban preocupados por la incertidumbre, firmaron sin inconvenientes”, señaló.

La velocidad de las transacciones es otro aspecto que ha mejorado significativamente. "Hasta el viernes, nos demorábamos hasta tres horas en la celebración del acto debido a la lentitud del proceso de compra del dólar MEP. Ahora, en una hora, estamos completando todo", comentó Igarzábal.

En cuanto a las propiedades vendidas, Igarzábal sostuvo que se cerraron transacciones de departamentos en Vicente López y CABA, con valores que oscilan entre u$s100.000 y u$s160.000. Este rango de precios es atractivo para muchos compradores, que ahora pueden adquirir propiedades utilizando créditos hipotecarios en un contexto más favorable. “Los compradores están felices, ya que pudieron acceder al préstamo y comprar al dólar oficial, lo que les permitió ahorrar un gran porcentaje en comparación con lo que les hubiera costado si hubieran operado con el dólar MEP”, explicó.

La liberación del cepo cambiario genera mayor flexibilidad para la compra venta de propiedades

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A pesar de la euforia del momento, Igarzábal aconseja a quienes analicen tomar un crédito en estos días. "Es importante que tengan en cuenta el tipo de cuota que van a pagar, ya que se ajustan por UVA y los próximos meses podrían ser más altos de lo esperado. Sin embargo, es prematuro sacar conclusiones sobre lo que va a pasar en ese sentido", advierte. Aun así, se muestra optimista: "Estoy convencido de que con las medidas que se tomaron, el mercado inmobiliario va a seguir recuperándose. Es momento de comprar".

La combinación de operaciones más rápidas y un entorno de financiamiento más accesible parece haber revitalizado el interés en el sector. Con la apertura del mercado, Igarzábal y su equipo se preparan para un futuro prometedor en el ámbito inmobiliario.

Qué pasa con las tasas

Las entidades crediticias ya habían elevado sus tasas de interés antes de fin de año e inicios de 2025. De los 24 bancos que prestan créditos en UVA, 12 bancos ajustaron sus condiciones en los dos últimos meses del año y dos lo hicieron en febrero de 2025, incrementando principalmente la Tasa Nominal Anual (TNA) y, en algunos casos, acortando los plazos o modificando los montos a otorgar.

La explicación lineal de la suba de tasas es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro, fondear créditos hipotecarios es costoso para los bancos, ya que se trata de préstamos con montos muy elevados. Así lo señaló Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores.

Aunque las tasas todavía no son tan elevadas, González Rouco adviertió que “está llegando a un punto de estrés la primera ola de financiamiento” y ahora se requieren herramientas como la titulación de carteras o securitización. Estos mecanismos permiten financiar a largo plazo, a través de fondos de retiro, seguros de pensión, entre otros vehículos.

“Hoy en la Argentina eso no existe, implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros”, agregó.

Varios bancos actualizaron sus condiciones de crédito, desde el aumento de tasas hasta modificaciones en los montos y plazos. Con estos aumentos, la tasa promedio hoy se ubica en el 7,4% , cuando anteriormente era del 5,5%. “Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) del 20% en un crédito a 25 años”, señaló González Rouco.

Diversificar la oferta

El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de renovación, impulsado por el fin del cepo cambiario y el aumento en las solicitudes de crédito. Aunque los desarrolladores comenzaron a anunciar nuevos proyectos, persisten desafíos en la oferta de propiedades, especialmente en los segmentos medios y altos. Chej Muse señala que la planificación debe ser más estratégica y adaptarse a diferentes perfiles, desde viviendas accesibles hasta opciones de lujo.

El acceso más amplio al crédito genera expectativas de mayor demanda, pero también exige cautela. Un aumento desmedido en los precios podría alejar a compradores que recién se incorporan al mercado (en CABA podría agotarse la oferta de departamentos de menos de u$s60.000). Según Chej Muse, el equilibrio entre oferta y demanda resulta clave para evitar burbujas y sostener el crecimiento. Además, destaca el rol educativo de los bancos, que deben acompañar con información clara sobre financiamiento y riesgos.

El futuro del sector dependerá de la estabilidad económica y del compromiso de todos los actores. La regulación, las políticas públicas y la inversión en infraestructura jugarán un papel central. Para Chej Muse, "generar confianza en el mercado y promover una oferta diversa les permitirá aprovechar al máximo las oportunidades del nuevo escenario", concluyó.