Créditos hipotecarios tras el cepo: más dólares, menos trabas y tasas en alza, qué tener en cuenta

La salida del cepo permitió acceder a más dólares para las operaciones, al bajar la cotización oficial frente al MEP. La compra venta se agilizó y la previsibilidad mejoró, pero las tasas siguen en niveles altos y los bancos aplican criterios estrictos. Qué evaluar antes de endeudarse

Entre CABA y provincia de Buenos Aires se otorgaron más de 7.000 créditos hipotecarios en el primer trimestre

La liberalización cambiaria agilizó las operaciones de compra venta dentro del mercado inmobiliario, mejoró la relación entre ingresos y valor de la propiedad, y reactivó mecanismos de financiamiento. Sin embargo, las tasas siguen en aumento y la volatilidad persiste. En un segmento que aún es incipiente, ya se concretaron en el primer trimestre de 2025 más de 7.000 operaciones mediante apalancamiento crediticio entre la Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires, según los relevamientos de escrituras de los colegios de escribanos de ambos distritos. El crédito hipotecario ya representa más del 15% de las operaciones de compraventa.

Con el cepo levantado, los bancos ajustan su oferta y las familias evalúan las nuevas condiciones del crédito. Analistas destacan oportunidades, riesgos y claves para no comprometer el presupuesto.

La salida del cepo cambiario modificó las condiciones del mercado hipotecario en forma inmediata. El crédito se volvió más accesible, la operatoria más ágil y la relación entre ingresos y valor de la propiedad mejoró. Así lo analizó el economista y experto en el mercado inmobiliario Federico González Rouco, de la consultora Empiria, quien destacó que el impacto fue “una gran noticia en el cortísimo plazo” y que incluso genera nuevas expectativas en el mediano.

Cómo era la operatoria y que cambió

Hasta el 11 de marzo, quienes tomaban un crédito debían recurrir al dólar MEP -que cotizaba por encima de los $1.300- para completar la operación. Desde entonces, el mercado comenzó a operar con el tipo de cambio oficial, en torno a los $1.100. Esa diferencia redujo hasta un 15% el costo en moneda dura. “Ahora una persona puede comprar más metros o pagar una cuota inicial más baja por la misma propiedad. Cualquiera de las dos representa una mejora clara”, explicó González Rouco.

El CEO de Tasa Tasa, Alan Daitch, consideró que esta transición es clave para formalizar el mercado inmobiliario. “Es un paso necesario para la masificación de créditos hipotecarios, porque los bancos prestan sobre el monto declarado. Además, permite algo más de previsibilidad por la estabilidad de la moneda en las semanas posteriores al levantamiento del cepo. La inflación en dólares mejora la posición de los salarios. Quienes cuenten con capital podrían estar ante una oportunidad interesante si el tipo de cambio se mueve en el mediano plazo”, indicó.

Según datos estimados por González Rouco, el volumen total de créditos otorgados en el país en febrero se ubicó en torno a los 220 millones de dólares. Aunque el informe oficial del Banco Central todavía no fue publicado el de marzo último, ese monto se mantiene estable desde septiembre. La demanda existe, pero los niveles de otorgamiento aún no muestran una expansión acelerada.

Perfil de la demanda

Sobre los perfiles que están accediendo al crédito, Daitch detalló que “el promedio de simulaciones en Tasa Tasa corresponde a personas en relación de dependencia, de unos 30 años, que suman un codeudor o garante -en general, cónyuge o un padre- y alcanzan ingresos combinados de aproximadamente 2,5 millones de pesos mensuales”.

En cuanto al impacto de la liberalización cambiaria en la demanda, González Rouco no observó cambios abruptos. “El crédito hipotecario siempre apuntó a personas de entre 30 y 45 años, con ingresos formales y objetivos de vivienda familiar. Esa lógica no cambió”, indicó.

Tasas alcistas y recomendaciones

Uno de los puntos que más preocupa a los analistas es la evolución de las tasas. “Siguen hacia arriba, más allá de lo que haga el Banco Central. Algunos bancos ya ajustaron tres veces desde noviembre. La tasa promedio pactada, que es la que se efectivamente se aplica, subió casi un punto en cuatro meses”, precisó González Rouco.

Con base en el gráfico de Empiria, que releva la Tasa Nominal Anual (TNA) de los créditos hipotecarios UVA ofrecidos por los bancos, se observa que varias entidades incrementaron las tasas más de una vez en los últimos meses. El gráfico siguiente discrimina los aumentos por color, permitiendo identificar cuáles fueron los bancos que modificaron sus condiciones y cuántas veces lo hicieron.

Fuente: Empiria Consultores. Aquí se ve que bancos subieron más de una vez las tasas de interés desde septiembre último

Bancos que aumentaron la tasa más de una vez

• Hipotecario: comenzó con una TNA del 6,9% y ya registra tres aumentos sucesivos que la elevaron hasta el 9,5%.

• Santander: inició con una TNA de 5,5% y también aplicó tres aumentos, alcanzando el mismo nivel del 9,5%.

• Brubank y Del Sol: partieron de una tasa del 5,5% y la subieron en dos oportunidades, llevándola al 9%.

• Supervielle: subió de 5,5% a 8,5% con dos ajustes.

• Galicia: incrementó la tasa desde 5,5% hasta 8%, con tres aumentos diferenciados.

• Macro: también mostró tres aumentos, llevando su TNA de 4,9% a 8%.

• Banco Patagonia: subió desde 4,9% hasta 7,9%, con tres aumentos parciales.

• ICBC y BanCor: ambos pasaron de una TNA inicial de 4,9% (o 5%) a 6,9%, con dos ajustes.

Bancos que mantienen tasas más estables

• Banco Ciudad: partió de 5,5% y aumentó solo una vez, hasta 6,9%.

• BBVA: registró tres aumentos, aunque el incremento fue más gradual, desde 5,5% a 8,5%, combinando ajustes menores.

Daitch coincidió en ese diagnóstico: “Las tasas siguen en niveles altos y muestran incrementos esporádicos. Los bancos operan con extrema cautela. Hay mucho wait and see (esperar y ver) en relación con las elecciones de medio término. Difícilmente mejoren las condiciones antes de ese evento político”.

Departamentos de tres ambientes entre los que mas se vendieron en CABA recientemente

El encarecimiento del crédito afecta directamente el acceso. “Un punto adicional de tasa implica un aumento cercano al 10% en la cuota. Eso reduce el universo de personas que pueden calificar”, explicó González Rouco. Aun así, sostuvo que la demanda continúa en forma sólida.

Hoy, las mejores condiciones del mercado se encuentran en entidades provinciales y bancos con foco territorial. Según Daitch, las líneas más competitivas son:

• Banco Municipal de Rosario: 3% TEA + UVA (clientes con cuenta sueldo).

• Banco Ciudad: 3,5% TEA + UVA (zona sur y microcentro de CABA).

• Banco Nación: 4,5% TEA con cuenta sueldo (hasta 8% fuera del cupo).

• Banco Provincia: su línea “Tradicional” ajusta por tasa variable y no por UVA, con un CFT que oscila entre 42% y 46%, por fuera de los estándares del sistema indexado.

En este contexto, González Rouco recomendó avanzar rápido con las gestiones. “Cuanto más se dilate el proceso, mayor es la exposición a cambios en el tipo de cambio o en la tasa. Lo ideal es apurar al banco y cerrar la operación lo antes posible. Hay casos recientes donde una demora de una semana implicó pagar un 10% más”.

Daitch agregó un criterio fundamental: “Si una persona puede acceder a una tasa del 6% o menos, y la cuota representa entre el 25% y el 30% de sus ingresos, tiene margen para asumir el compromiso. Si las tasas superan el 10% o los números están más ajustados, recomendamos cautela”.

Ambos analistas coincidieron en que el levantamiento del cepo cambió las reglas de juego, pero no eliminó los riesgos. La estabilidad macroeconómica, la evolución de las tasas y el comportamiento del dólar serán determinantes en los próximos meses. El crédito volvió a ser una opción concreta, aunque con exigencias que obligan a evaluar cada caso con precisión.