El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires transita una transformación rápida y profunda en su segmento más bajo. Los departamentos de hasta u$s60.000, históricamente la puerta de entrada al ladrillo, se encuentran en peligro de extinción. En ciertas zonas de barrios como Caballito, Almagro, Villa Crespo y Núñez — donde abundaban las opciones accesibles hasta hace poco más de un año— hoy ya casi no existen unidades disponibles en ese rango.
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Cuenta regresiva y sin cepo cambiario: por qué antes de fin de año podrían desaparecer los departamentos por menos de u$s60.000
Los inmuebles más accesibles se agotan a ritmo acelerado. El regreso del crédito hipotecario, el blanqueo y una demanda activa explican un fenómeno que redefine el mercado y eleva el piso de precios
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El mercado está activo y crecieron las operaciones de compra venta
El fenómeno no es nuevo, pero cobró velocidad en los últimos meses. Se espera que, con el fin del cepo cambiario —en un escenario que depende del dólar y que el mercado recibió con optimismo—, la tendencia se acentúe. En Buenos Aires, entre enero de 2024 y febrero último se vendieron más de 63.000 inmuebles según el Colegio de Escribanos porteño, de acuerdo con datos sobre la cantidad de escrituras relevadas.
La vuelta del crédito hipotecario, la estabilidad relativa del dólar durante buena parte de 2024 y los incentivos al blanqueo de capitales coincidieron para generar un combo que reactivó la demanda, en especial en los segmentos de menor ticket. Según datos de plataformas especializadas, quedan menos de 4.300 unidades listadas por debajo de los u$s60.000 en CABA, y esa cifra se achica semana tras semana.
Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, atribuye esta reducción a dos motores clave: “La explicación está dada por el crédito hipotecario y por el blanqueo. Ambas herramientas permiten ampliar la base de compradores y aceleran la absorción de unidades chicas”, explicó.
El impacto del crédito hipotecario se siente con claridad. Hace un año, las operaciones concretadas con esta herramienta eran casi anecdóticas. Hoy, dos de cada diez escrituras ya se realizan con financiamiento bancario. En un escenario de precios que aún se consideran atractivos en dólares, varias familias aprovecharon para concretar la compra de su primera vivienda.
En este contexto, algunos barrios todavía conservan oportunidades. Villa Lugano, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo y Parque Avellaneda ofrecen valores por debajo del umbral de los u$s60.000, pero con inventario en descenso. En cambio, zonas consolidadas como Palermo, Belgrano o Recoleta ya no presentan unidades en ese rango, o las pocas que aparecen se venden en cuestión de días.
Moretti destacó que la dinámica cambió incluso frente a lo observado en 2024. “Hay zonas que el año pasado ofrecían más de 100 propiedades por debajo de los u$s60.000, y hoy no superan las diez. En algunos barrios directamente desaparecieron”, detalla. Esta retracción de oferta empuja al alza los precios. “En unidades de uno y dos ambientes, ya se ven aumentos de entre 5% y 10% en los valores”, agrega.
Reacomodamiento
La presión de la demanda sobre la oferta más económica también genera un reacomodamiento en la percepción de valor. Muchos inversores y pequeños ahorristas ven en estos inmuebles una forma de proteger capital, obtener una renta futura y posicionarse antes de un eventual salto en los precios.
Desde Reporte Inmobiliario, José Rozados confirmó que ya no se trata de una posibilidad a futuro. “En varias localizaciones ya no existen unidades en condiciones por ese valor, cuando hace poco más de un año abundaban”, señaló.
Barrios del corredor norte y del centro, como Caballito, ya dejaron de ofrecer propiedades por menos de u$s60.000, salvo excepciones muy puntuales.
El segmento que aún forma parte de esa franja está compuesto principalmente por monoambientes y dos ambientes de escasa superficie. En el sur de la ciudad, aparecen opciones con mayores metrajes o comodidades, aunque en general se trata de inmuebles en complejos de monoblocks o con situaciones edilicias particulares.
Rozados advirtió sobre las consecuencias de una desaparición completa de este segmento. “Puede producir un crecimiento mayor de precios en zonas de alta demanda y una caída en el ritmo de compra ventas ante la falta de productos que empalmen con ingresos medios. Esto afecta a toda la ciudad”, indicó.
Potenciar proyectos en pozo
Para evitar un desabastecimiento prolongado, el especialista plantea la necesidad de vincular el actual ciclo de crédito para vivienda usada con financiamiento a desarrollos en pozo. La posibilidad de adquirir unidades futuras mediante hipoteca del bien futuro —habilitada por decreto hacia fines de 2024— representa una herramienta concreta para ampliar la oferta sin demoras.
Rozados remarcó: “La clave está en permitir que los desarrolladores accedan a crédito y que los compradores puedan financiar desde el pozo. De lo contrario, la escasez se extenderá a otros segmentos de precios y el acceso a la vivienda quedará más restringido”.
El esquema más viable, según su análisis, sería la venta desde el pozo utilizando la hipoteca del bien futuro (o divisibles que resta que el ministerio de Economía las instrumente, ya está vigente el DNU 1017/2024 ). Esta metodología permitiría conectar el ahorro privado con desarrollos concretos y, al mismo tiempo, estimular la industria de la construcción, con su efecto multiplicador sobre el empleo y la economía.
Las proyecciones no dejan lugar a dudas: si se mantiene la tendencia actual, antes de fin de 2025 los departamentos por debajo de los u$s60.000 podrían convertirse en una rareza. “De seguir esta dinámica, conviene concretar una compra ahora. Quizás sea mejor momento que dentro de seis meses”, concluyó Moretti.
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