Inmuebles: los alquileres subieron más de 80% en GBA en 2024

En Gran Buenos Aires norte, el alquiler de un departamento de dos ambientes de 50 m2 tiene un valor de $523.230 mensuales.

Mercado. El precio de los alquileres atraviesa una desaceleración 

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Todas las zonas del AMBA registraron aumentos por encima del 60% en los precios del alquiler en 2024. Mientras que CABA presentó un crecimiento del 64,4% y GBA norte del 80,4%. Por su parte, los valores del alquiler en GBA oeste-sur subieron un 96,5% en 2024.

En diciembre de 2023, a través del DNU 70/2023, se aprobó la derogación de la Ley de Alquileres. A partir de entonces, los valores de alquileres comenzaron un proceso de desaceleración. Según datos de Zonaprop, en febrero los aumentos intermensuales promediaron el 8% en cada zona del GBA, luego de registrar subas de entre el 13% y 15%, cifras que fueron en descenso hasta llegar al 4% en zona oeste-sur y al 2% en zona norte.

En diciembre, el precio medio del alquiler en GBA oeste-sur subió 4,8% y acumuló un incremento del 96,5% en 2024. Actualmente es 2,4 veces menor que en 2023 (230,5%) y 21,6 puntos porcentuales por debajo de la inflación (117,6%).Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de $408.790 mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $544.726 por mes.

Canning lidera el ranking de barrios más caros, con un precio medio de $501.240 por mes. Le siguen Sáenz Peña ($496.958 mensuales) y Santos Lugares ($494.027 por mes). En contrapartida, Gregorio de Laferrere presenta la oferta más económica, con un precio medio de $280.376 mensuales. Le siguen Merlo ($318.521 por mes) y La Tablada ($339.101 por mes).

Alquileres en GBA treparon más del 80% en 2024.

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Por otro lado, el precio medio de un alquiler en GBA norte subió 2,8% en diciembre y en 2024 acumuló un incremento del 80,6%. Está 2,9 veces por debajo del indicador de 2023 (232,4%) y 37,5 puntos porcentuales por debajo de la inflación (118,1%).

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de $523.230 mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $717.384 por mes.

Los barrios de GBA norte que registran la oferta más cara son La Lucila ($631.630 mensuales), Olivos ($630.419 por mes) y Vicente López ($609.379 por mes).

Por el contrario, José León Suárez se posiciona como el barrio más económico, con un precio medio de $395.495 mensuales. San Andrés ($416.378 por mes) y Pilar ($436.561 por mes) completan el ranking de las opciones más económicas.

Mercado de compra venta: suben los precios

El mercado de compra-venta comenzó un proceso de reactivación a partir de 2023, año en el que los precios dejaron de caer en todas las zonas del AMBA. En 2024, el precio del metro cuadrado inició una tendencia alcista moderada que se mantiene hasta hoy.

En el último mes de 2024, el precio del metro cuadrado en GBA oeste-sur se ubica en u$s1.606 y no presenta grandes modificaciones desde agosto. Los valores de venta volvieron a subir en 2024 luego de cinco años de retroceso y acumulan un aumento del 0,6%, sin embargo, se posiciona un 18,6% por debajo del máximo alcanzado en julio de 2019.

Un departamento de dos ambientes en GBA oeste-sur se ubica en u$s80.450 mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de u$s116.210.. El 53% de los barrios registra suba de precio interanual.

Tristán Suárez es el barrio más caro para la adquisición, con un precio medio de u$s2.838 por m2. Don Bosco u$s2.568 por m2 y Villa Udaondo u$s 2.368 por m2 completan el podio. Por el contrario, la oferta más económica se encuentra en San José, con un precio medio de u$s416 por m2, en Don Orione u$s635 por m2 y en El Jagüel u$s788 por m2.

En el caso de GBA norte, el metro cuadrado subió 0,4% en diciembre y se ubica en u$s2.332. Luego de caer 1,2% en 2023 y un 4% en 2022, el metro cuadrado acumuló en 2024 un incremento del 3,1% y un 3,5% desde el cambio de tendencia en noviembre de 2023.

Un departamento de dos ambientes se ubica en u$s111.109 mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de u$s164.725. El 63% de los barrios registró en diciembre de 2024 una suba de precio interanual.

La Lucila lidera el ranking de barrios con la oferta más cara, con un precio medio de u$s 3.267 por m2. Le siguen Vicente López y Olivos, con valores medios de u$s 3.238 por m2 y u$s2.942 por m2 , respectivamente. En contrapartida, Parque San Miguel es el barrio más económico para la adquisición, con un precio medio de u$s 757 por m2. Le siguen Barrio Infico (u$s935 por m2) y Grand Bourg (u$s 954 por m2).

Rentabilidad inmobiliaria: máximo histórico desde abril 2016

En GBA oeste-sur la relación alquiler/precio crece y se ubica en 6,08% anual, máximo histórico desde 2016. Se necesitan 16,5 años de alquiler para repagar la inversión de compra, un 42% menos que hace un año.

Villa Tesei, se posiciona como el mejor barrio para los inversores que buscan renta, con un retorno bruto del 8,3%. Le siguen Burzaco y Lomas del Mirador con un promedio de 7,6%% y 7,5% de retorno bruto cada uno. En contrapartida, los de menor ventaja rentable son Lomas de Zamora (4,7%), Adrogué (5%) y Banfield (5,2%).

En GBA norte, la relación alquiler/precio sube y se ubica en 4,85% anual. Actualmente se necesitan 20,6 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 24% menos que hace un año.

Boulogne Sur Mer, Belén de Escobar y San Miguel son los barrios de la zona con mayor rentabilidad, se ubican 11%, 7,7% y 7,4%, de retorno bruto, respectivamente. Por el contrario, Manuel Alberti es el barrio con menor ventaja rentable, con un retorno del 4,1%. Le siguen Vicente López (4,2%) y La Lucila (4,3%).