La expansión silenciosa en viviendas: cómo avanza la mancha urbana y cuantos kilómetros creció en seis años

Un informe privado confirmó que en los últimos seis años, la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) sumó 91 km cuadrados de superficie urbanizada, lo que equivale a multiplicar por siete el barrio de Puerto Madero. Un crecimiento que plantea desafíos de infraestructura, equidad y sostenibilidad para el futuro.

Una obra en el barrio de Belgrano, actualmente más de 50.000 viviendas están en obras en CABA

La mancha urbana no se detiene. De acuerdo a un reciente relevamiento, la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) incorporó 15 km cuadrados de superficie urbanizada en el último año. La expansión, medida entre 2018 y 2024, totalizó 91 km2, factor que refleja un patrón de crecimiento horizontal que consolida un modelo urbano disperso y que compromete la sustentabilidad del área.

El dato surge del análisis que llevó a cabo la Fundación Tejido Urbano en diciembre de 2024. Según el informe, actualmente la RMBA ocupa 2.934 km2 de suelo urbanizado según el análisis, una superficie que, vista en perspectiva, equivale a multiplicar siete veces Puerto Madero o a cubrir todo el barrio de Palermo. El partido de La Matanza lidera el ranking de superficie urbana, superando incluso a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Desde 2018, las jurisdicciones que más expandieron su superficie urbana y de viviendas fueron La Plata, Pilar, Escobar y La Matanza. En conjunto, estos partidos sumaron 28,7 km2 de nueva urbanización, impulsando una tendencia que aleja a la región de modelos urbanos más compactos y eficientes. También creció fuerte la inquilinización.

No todos los distritos acompañaron esta expansión. Trece jurisdicciones, entre ellas CABA, y varios municipios del primer cordón del Gran Buenos Aires (GBA), no registraron cambios o sumaron apenas superficies marginales. Este fenómeno responde, en gran medida, a la saturación de suelo disponible y a la consolidación del tejido urbano existente.

Mapa que muestra el comportamiento de la mancha urbana en la Región Metropolitana (Fuente: Fundación Tejido Urbano)

Mientras tanto, la población de la RMBA creció un 4,35% en el mismo período. Este aumento, de 0,73 % anual, resultó más moderado que el crecimiento de la superficie urbanizada. La consecuencia fue un leve incremento en la densidad urbana regional, que pasó de 5.596 habitantes por km² en 2018 a 5.659 en 2024.

Diferentes dinámicas

Al observar el detalle por municipios, las dinámicas muestran matices importantes. San Vicente y General Rodríguez lideraron el crecimiento poblacional relativo, con tasas superiores al 22%. Otros partidos como Cañuelas, Pilar, Campana, Exaltación de la Cruz, Moreno y Presidente Perón también crecieron más del 10% en estos seis años.

Sin embargo, en algunos distritos como Zárate, Brandsen y Marcos Paz, la expansión urbana superó al crecimiento poblacional, provocando una pérdida de densidad. A la inversa, en General Rodríguez, José C. Paz, Pilar, San Vicente y San Miguel, la densidad urbana aumentó debido a un crecimiento demográfico mayor que la expansión territorial.

La metodología empleada por Tejido Urbano para este relevamiento consistió en la interpretación de imágenes satelitales de 2023 y 2024, trazando límites precisos entre zonas urbanas y rurales. Se excluyó el sector de islas del Delta debido a su dinámica particular. Se trazaron 425 polígonos para identificar y medir las áreas urbanizadas, permitiendo una comparación exacta entre los períodos evaluados.

Fuente: Fundación Tejido Urbano

Respecto a la infraestructura y servicios, el crecimiento horizontal genera presiones crecientes. Según Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano, "en la mayoría de los casos, la infraestructura y los servicios públicos son deficientes o inexistentes". Esta expansión territorial también incrementa los costos de provisión de servicios básicos como agua, electricidad, transporte y saneamiento, afectando la equidad territorial.

Uno de los factores principales que explican la expansión horizontal es la diferencia de precios entre el suelo rural y el suelo urbano. Los desarrolladores encuentran en la periferia terrenos más baratos y amplios, condiciones que resultan atractivas frente a los altos valores de la ciudad consolidada. A pesar de que las normativas urbanísticas intentan frenar este fenómeno, la falta de controles efectivos permite consolidar procesos de urbanización informal o poco planificada.

Palermo, es uno de los barrios que atrae más obras y desde hace año supera a otros trazados porteños

En términos de densidad urbana, el informe muestra contrastes pronunciados. Mientras que la Ciudad de Buenos Aires alcanza densidades de más de 15.500 habitantes por km², municipios como Exaltación de la Cruz, Brandsen o Luján registran menos de 2.000 habitantes por km2. Esta diferencia marca un gradiente de densidad que desciende del centro a la periferia, reflejando las conocidas "coronas" metropolitanas.

En cuanto al crecimiento reciente, partidos como Cañuelas y Ezeiza se destacan con incrementos de más del 3% anual en su superficie urbanizada. También Campana, Presidente Perón y Exaltación de la Cruz mostraron ritmos de expansión entre el 2 % y el 3 % anual. Aun así, el crecimiento urbano no siempre acompaña proporcionalmente al crecimiento poblacional, generando riesgos de dispersión y baja eficiencia urbana.

Riesgos

El informe también advierte que el crecimiento de la mancha urbana afecta áreas que antes cumplían funciones agrícolas o naturales. La conversión de tierras rurales en urbanas implica un cambio de renta rural a renta urbana, generando un plusvalor considerable, pero también poniendo en riesgo la sostenibilidad ecológica de la región.

Mirando hacia el futuro, la expansión horizontal plantea desafíos enormes. Los municipios deberán enfrentar no solo el costo de extender redes de infraestructura, sino también la necesidad de integrar las nuevas urbanizaciones al tejido existente. Si no se toman medidas que orienten el crecimiento hacia modalidades más compactas y eficientes, el Gran Buenos Aires podría profundizar las desigualdades territoriales, deteriorar la calidad ambiental y agravar los problemas de movilidad.

Fuente: Fundación Tejido Urbano

El caso de la RMBA no es único en el país. Las grandes ciudades argentinas replican patrones de expansión similares, basados en el consumo extensivo de suelo, la escasa planificación y la falta de inversiones estratégicas en transporte público y servicios urbanos.

Roles y futuro

Frente a este panorama, el informe de Tejido Urbano sugiere la urgencia de revisar las políticas de ordenamiento territorial. Promover la densificación en áreas consolidadas, mejorar el transporte público y reforzar los mecanismos de control urbano aparecen como tareas prioritarias para construir una región más sostenible y equitativa.

Sobre cual es el rol del mercado inmobiliario y de las políticas de planificación urbana en el avance de la urbanización sobre suelos rurales o productivos en la segunda y tercera corona del AMBA, Álvarez de Celis dijo: "La principal razón de esta expansión descontrolada es la falta de planificación efectiva del área metropolitana de Buenos Aires. No hay una planificación metropolitana que considere esta problemática. Los municipios van haciendo sus normas y van permitiendo de facto esta expansión. El mercado inmobiliario juega un rol primordial, encuentra suelo para poder desarrollar y en condiciones mas ventajosas que en la ciudad consolidada".

Fuente: Fundación Tejido Urbano

Y sobre las medidas de ordenamiento o gestión del crecimiento urbano deberían implementarse a corto y mediano plazo para evitar una mayor fragmentación territorial y garantizar un desarrollo urbano más equilibrado, sostuvo que "lo principal seria realizar una planificación Metropolitana que apunte más a la densificación y utilización de los vacios urbanos que a la expansión de la mancha urbana. La falta de control es un tema preocupante, ya que estos desarrollos se ubican en muchos casos en áreas no apta para el asentamiento humano".

Álvarez de Celis amplió: "El otro tema son las excepciones a la norma, debería haber un régimen normativo más estricto respecto al crecimiento urbano. Por último, el caso uruguayo es un buen punto de comparación. En Uruguay está claramente especificado que es rural y que es urbano".

La mancha urbana crece sin pausa, modelando el futuro de la Región Metropolitana. Los próximos años serán decisivos para determinar si ese crecimiento se traduce en una región más integrada o en una expansión desbordada y desigual.