Mercado inmobiliario: cuántos inmuebles hay en venta en la Ciudad de Buenos Aires

El stock de inmuebles se redujo en comparación a años atrás. Hoy las ventas se hacen más rápido, impulsadas por créditos hipotecarios y mejora del salario

Inmuebles. El mercado inmobiliario evidencia un fuerte dinamismo 

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En los últimos cuatro meses el stock de inmuebles promedió las 103.000 unidades en venta, impulsado por una baja muy fuerte a mediados de 2024.

El mercado alcanzó un pico en 2022 durante la ley de alquileres, en donde una gran cantidad de inmuebles se volcaron a la venta, debido a la baja rentabilidad de los alquileres. En comparación a ese entonces, la oferta se redujo 41,3%.

De acuerdo al Radar Inmobiliario que elabora Fabián Achával, los valores de publicación están evidenciando una dinámica alcista. Los principales portales de inmuebles acumulan 10 meses consecutivos de subas interanuales. Sin embargo, los precios varían fuertemente según el segmento: se observa una fuerte suba en emprendimientos y unidades en pozo por el aumento en el costo de la construcción y la apreciación cambiaria.

La devaluación de finales de 2023 influyó fuertemente en los costos, llevándolos, en pocos meses, de niveles históricamente bajos a valores muy altos y de difícil absorción para los desarrolladores inmobiliarios.

En diciembre, las propiedades en pozo encabezaron el aumento con un alza interanual de 17,8%, seguidas por los inmuebles a estrenar que crecieron 11,3%, y por las propiedades usadas cuyo incremento fue de 5,3%. La suba de precios más clara, se evidencia en los tickets de hasta u$s100.000

El informe también explica que los porcentajes de negociación convergieron a valores del primer trimestre del 2019. En los tickets de menor valor se observa un porcentaje de negociación aún más bajo.

Se redujo el tiempo de venta

“La reducción en el stock de inmuebles y el aumento en el volumen de operaciones disminuyeron fuertemente el tiempo de absorción de la oferta disponible ubicándolo en diciembre en 1,5 años”, señaló Fabián Achával. En 2017, los inmuebles llevaban en promedio menos de un año en venderse y hacia ello parece ir el mercado.

Actualmente, con los precios de las propiedades aún bajos y la recuperación de los salarios en dólares, la demanda seguirá firme. Cabe destacar también la importancia de los créditos hipotecarios, que son un impulso para el sector.

Sube la rentabilidad de los alquileres

De acuerdo al informe, analizar la rentabilidad de los alquileres es fundamental para evaluar el estado de los precios en el mercado y para determinar la demanda de los inversores. Este indicador en CABA alcanzó en diciembre 5,28%, por lo que tuvo un aumento de 0,19% puntos porcentuales con respecto a noviembre.

Los niveles actuales de rentabilidad convergieron al promedio histórico pero son menores que los de gran parte de 2023. Esto se debe al menor ritmo de aumento de los alquileres y a la derogación de la ley que impulsó un crecimiento en el stock de venta.

Cuál es el poder de compra del salario, medido en dólares

La adquisición de un departamento de 60m2, requiere actualmente un esfuerzo igual a 133,2 salarios. Este valor se encuentra debajo de 2012 y 2019 cuando el esfuerzo rondaba los 141,1 salarios. Durante el auge de los créditos en el gobierno de Mauricio Macri, ese número era de 110 salarios.