Oficinas: impacta en la demanda la falta de proyectos en construcción

Quienes buscan hoy oficinas están enfocados en espacios clase A. Sin embargo, hay pocos proyectos por delante para suplir esta necesidad.

Mercado. La reducción en el número de proyectos en construcción supone un desafío para el 2025

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La vacancia de oficinas alcanzó el 17,6% en el cuarto trimestre de 2024 y la absorción neta cerró en valores negativos llegando a los -25.468 metros cuadrados, según datos relevados por CBRE Argentina.

Sin embargo, esto no indica necesariamente un cambio de tendencia sino más bien un momento puntual del mercado que plantea un desafío para 2025. Para el primer semestre se espera la entrada de 63.000 m2 de oficinas de los cuales el 63% se encontraba desocupado al cierre de 2024.

En este contexto será crucial observar si la demanda tiene capacidad para absorber la nueva oferta y revertir la absorción negativa registrada en el último trimestre de 2024. En positivo, la reactivación observada en trimestres anteriores es un buen indicio de que esto podría ser posible.

“El leve incremento en la vacancia, como resultado de más superficie desocupada, y el aumento moderado en los valores de renta pedido son señales mixtas. Si bien el incremento en la vacancia es un dato preocupante, el aumento en los valores de renta pedidos sugiere que hubo una mayor actividad del mercado y existe actualmente interés en concretar movimientos corporativos pendientes”, sostuvo Carlos Gowland, Senior Consultant de CBRE.

Oferta limitada de espacios de alta calidad

Al cierre del cuarto trimestre de 2024, el inventario de oficinas Clase A/A+ existente es de 2,2 millones de m2 en CABA y Gran Buenos Aires registrando un incremento del 1,9% respecto del trimestre anterior. La producción de 2024 alcanzó los 40.500 m2, cifra un 52,4% por debajo a la alcanzada el año anterior.

Para los próximos dos años se espera la finalización de 154.000 m2 cifra que se encuentra muy por debajo del promedio de producción histórico. El 35% de los proyectos está localizado en la zona Norte de CABA, y el 60% previsto para 2025.

“La reducción en la producción de nuevos edificios desde 2021, debido a la incertidumbre económica y política, ha llevado a una oferta limitada de espacios de alta calidad. Sin embargo, la demanda por espacios clase A sigue siendo fuerte, y los nuevos edificios que han ingresado al mercado se han ocupado rápidamente, a pesar de que la modalidad de trabajo híbrido se extendió”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.

A futuro, la reducción en el número de proyectos en construcción supone un desafío para la demanda que continúa enfocada en espacios clase A, con calidad edilicia de última generación. El reto para los desarrolladores será decidir cuándo retomar los proyectos en espera, especialmente si continúan las señales de reactivación de la demanda.

Renta y vacancia

Hay un dato positivo para los dueños de oficinas: en el cuarto trimestre de 2024 las rentas muestran una leve alza del 2,7% respecto del trimestre anterior, situándose en u$s23 por m2, abandonando la tendencia descendente del último año.

Por zonas, los valores de renta pedidos en el norte de CABA continúan siendo los más altos del mercado, además muestran un leve aumento motivado por la entrada de nueva superficie en Palermo. La finalización de nuevos edificios de gran calidad durante 2024, han producido una revalorización.

En términos de valores, las diferencias entre zonas son amplias aunque la brecha comienza a reducirse. Entre el corredor norte de CABA y el Distrito Tecnológico la diferencia cayó al 52,8%, debido a la liberación de superficie premium en el distrito, que salió al mercado a un precio más elevado que el resto de los espacios disponibles.

Mientras que la tasa de vacancia, es decir los espacios disponibles, presentan un incremento como resultado de la entrada al mercado del edificio Mirabilia en Palermo y San Isidro Plaza en el corredor Panamericana, que en conjunto aportaron 40.500 m2 libres.

En cuanto a la demanda, la superficie alquilada en el trimestre, alcanzó los 29.300 m2, cifra que muestra un descenso del 18,5% respecto del trimestre anterior. La demanda estuvo impulsada por la ocupación de edificios en Catalinas- Plaza Roma, Polo Saavedra y el corredor Panamericana, que en su conjunto absorbieron el 60% de la superficie total alquilada.