Oficinas: Núñez gana protagonismo y se consolida como nuevo polo para las empresas

Nicolás Cox, presidente de CBRE Argentina y Chile detalla como el microcentro ya no entra en el radar de las empresas para instalarse. El Parque de la Innovación y el corredor Libertador ganan interés.

Crece la demanda de oficinas en ciertos barrios porteños.

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Nicolás Cox es presidente de CBRE Argentina y Chile. Tiene amplios conocimientos del mercado de oficinas y centros logísticos, dos inmuebles claves en la economía actual.

En diálogo con Ámbito, hizo un recorrido sobre las zonas más buscadas en Buenos Aires por las empresas, las oportunidades y proyecciones de lo que vendrá.

Nicolás Cox, presidente de CBRE Argentina y Chile, detalló las zonas más buscadas por las empresas para alquilar oficinas

Periodista (P): ¿Qué tendencias hay actualmente en los modelos de trabajo en las oficinas corporativas?

Nicolás Cox (N.C): Lo que define ahora los modelos de trabajo es la flexibilidad. Si algo dejó la pandemia es saber que hay que adaptarse a diferentes circunstancias, diferentes maneras de hacer las cosas. Flexibilidad de horario, flexibilidad de espacios, flexibilidad de integrarte con diferentes equipos. No solo has tenido que adaptar tus horarios sino también las instalaciones para eso. En definitiva, no podes decir que tenes una cultura de trabajo flexible cuando ofreces un despacho chiquito uno al lado del otro, o no tenes espacio de reuniones con tecnología zoom, todas esas cosas tienen que acompañar. Las empresas poco a poco fueron adoptando ese tipo de herramientas buscando un espacio propicio para esa flexibilidad. La gente valora el trabajo flexible, más aun es ciudades como Buenos Aires donde la infraestructura de transporte no es la óptima.

P: ¿Cómo viene la demanda de oficinas?

N.C: En términos de ocupación hemos visto que está aumentando la demanda, hay cifras alentadoras. Llevamos tres trimestres consecutivos con absorción positiva, son más los metros cuadrados que se ocupan que los que se desocupan. Lo que aumentó consistentemente es la cantidad de espacios con contratos de alquiler.

P: ¿Se ve también en Chile esta situación?

N.C: SÍ, mucho mas marcado

P: Hace ya un tiempo que comenzaron a instalarse más oficinas en la zona norte de Buenos Aires. ¿Cuáles son los lugares más demandados, los que están funcionando y los que no?

N.C: La zona norte tuvo un surgimiento fuerte en 2010. Hoy pasa un poco al revés. Tiene mucha vacancia, edificios nuevos, con mucha tecnología, muy grandes, que todavía no se pudieron ocupar, no se terminan de entregar los edificios porque están vacíos. Hay cambios cualitativos, se necesitan menos espacios. Hoy hablas con un potencial inquilino y no piden el 100% de los workstations, piden el 50%.

El centro volvió a tener protagonismo, por las facilidades de acceso. Catalinas, Puerto Madero y Retiro, volvieron a ganar interés porque la gente quiere llegar bien con el transporte público. Por ejemplo, ir a la zona de Panamericana es más problemático, no hay tantos colectivos o faltan espacios para estacionar y no todas las empresas tienen shuttles. Los submercados de oficinas en la Ciudad de Buenos Aires que tienen buen transporte están teniendo mayor demanda.

También estamos viendo que está surgiendo una nueva zona, que es el foco en Núñez. Hoy el eje General Paz y Zona Norte se está corriendo hacia Libertador. Ahora van a hacer una tercera torre de oficinas donde estaba la estación de servicio Axion. El Parque de la Innovación, también va a consolidar esa zona. Hay una tendencia que se repite mucho en varias ciudades de Latinoamérica, que es que el desarrollo inmobiliario de oficinas sigue un poco el desarrollo inmobiliario residencial de la gente de altos ingresos. En Santiago de Chile pasó lo mismo, se fueron trasladando por ejemplo hacia Las Condes.

P: ¿Qué pasó con la zona de oficinas de Nordelta?

N.C: Se están ocupando pero lentamente. Hay que diferenciar también al usuario corporativo o a quien tiene una empresa más chica o familiar. El usuario corporativo es difícil que se vaya lejos, porque atrae talento de todos lados de la ciudad. Por ejemplo, a alguien de zona sur, le resulta más difícil trasladarse hasta allí.

P:-El plan de reconversión de Microcentro se dio de baja. ¿Qué opina al respecto?

N.C: La reconversión del Microcentro era de difícil articulación. La mayoría son unidades chicas, sueltas. Cuando uno tiene que reconvertir tiene que comprar todo el edificio. Había edificios puntuales para hacerlo. Era de difícil ejecución, no pensamos que iba a haber una oleada de desarrollos como sí puede pasar en una zona donde se licitan terrenos, como por ejemplo el Parque de la Innovación. Y está la implicancia del precio también. El costo de la construcción subió y la reconversión es más cara de hacer.

En Chile la dinámica es la misma. El centro de la ciudad está muy complicado, no se ha vuelto a recuperar después de 2019. Las empresas aprovecharon la ventana de espacio a zonas como Las Condes y Providencia e hicieron un fly to quality. El mercado está con una demanda muy interesante, con tasa de vacancia de un dígito excepto en el centro.

P-¿Que vacancia hay en Argentina?

N.C: Está en 15%. Antes teníamos una vacancia del 5 al 10%. Hemos tenido 3% de vacancia en momentos récord. Pero, también estuvimos arriba de 18%. Hoy está bajando desde mediados del año pasado. Si el país empieza a crecer de verdad, la necesidad de oficinas va a aumentar y se van a sobrecalentar algunas zonas.

P: ¿Cuál es la situación de los centros logísticos?

N.C: Está creciendo mucho en lo que se conoce como built to suit (construir a medida). Hay una vacancia del 5.1 que es baja si se la compara con oficinas. Hay mucho movimiento, el retail va a tener que tomar más espacios porque está creciendo mucho. Si se compara el mercado de Buenos Aires con otras ciudades de América Latina está notoriamente atrás en cantidad de metros cuadrados. Eso necesariamente se va a tener que poner al día en algún momento. Cuando un país no crece en economía es difícil que crezca en infraestructura.