Por qué cayó 16% la oferta de alquileres en CABA: blanqueo, créditos y un mercado que se reacomoda

Desde el pico post DNU con 17.000 departamentos publicados, la oferta en la Ciudad de Buenos Aires cayó. En qué zonas hay mayor cantidad de departamentos para alquilar. Por qué ganó dinamismo la compra venta.

Actualmente, Palermo es el barrio con mayor oferta para alquilar en CABA

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La oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires cayó 16% en los últimos meses. Luego del pico alcanzado tras la derogación de la Ley de Alquileres, cuando se publicaban cerca de 17.000 departamentos, hoy el mercado cuenta con unas 14.300 unidades disponibles, según datos del Colegio Inmobiliario porteño.

El cambio refleja una nueva etapa en el mercado, marcada por una reactivación de la compra venta, el regreso del crédito hipotecario y una mayor selección por parte de los propietarios respecto del destino de sus inmuebles.

"Las unidades que se alquilaron en enero y febrero no fueron repuestas en la misma proporción. Aun así, el volumen actual sigue siendo más que suficiente para satisfacer la demanda", explicó Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño.

Uno de los principales factores que explican la caída de la oferta es la canalización de inmuebles hacia la compra venta. Con la reapertura del crédito y el blanqueo en marcha, muchos propietarios decidieron retirar sus unidades del alquiler y venderlas. "El mercado de compra venta está muy activo, y eso generó un traspaso parcial de propiedades", agregó Chej Muse.

La actividad mejoró: el blanqueo, el valor de oportunidad de las vivivendas y el crédito hipotecario motorizan el mercado inmobiliario porteño

En marzo se firmaron 4.767 escrituras en la Ciudad, con un alza interanual del 39,7%. En los últimos 12 meses se concretaron más de 63.000 operaciones. La absorción del mercado alcanzó 3,55% en enero, lo que representa un ritmo de ventas que permitiría agotar el stock disponible en poco más de dos años.

Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, observó que tras el DNU muchas unidades que estaban retenidas salieron al mercado y luego fueron absorbidas o pasaron a venta. "Hoy, de cada diez operaciones de venta, casi dos se concretan con financiamiento hipotecario. Eso hasta hace poco era impensado", indicó.

Alquileres: menos oferta, más selección

Soledad Balayan, analista del mercado de Maure Inmobiliaria, destacó que la mayor parte de la oferta inicial tras el DNU se concentró en monoambientes y dos ambientes. "Eran unidades contenidas que, bajo las condiciones de la ley anterior, no salían al mercado. Con el nuevo marco, se animaron a entrar", explicó.

Balayan observó que el mercado encontró cierto equilibrio. La flexibilidad contractual impulsada por el DNU reemplazó esquemas anteriores. "El mismo departamento hoy tiene más consultas que el año pasado. Mejoras salariales, precios más competitivos y condiciones contractuales claras hicieron que creciera la demanda", señaló.

En este contexto, se dio una competencia inédita entre distintas formas de alquiler: contratos por un año o dos, con o sin muebles, temporarios y permanentes. "Todos empezaron a competir entre sí por los mismos inquilinos. Esto volvió más eficiente el proceso de matching entre oferta y demanda", agregó. En ese escenario, el poder de negociación se volcó hacia los inquilinos, que encontraron opciones más atractivas que sus contratos vigentes y se animaron a mudarse.

Precios en baja y mayor negociación en los alquileres

El valor de los alquileres también tuvo un rol central. Desde enero de 2024, los precios bajaron 36,3% en términos reales. Incluso se empezó a ver una caída nominal. Chej Muse aseguró que "se negocia más que hace seis meses, con propietarios que aceptan contraofertas para evitar la vacancia".

Sin Ley de Alquileres hay departamentos en la mayoría de los barrios porteños

Igual, para los inquilinos representa un esfuerzo considerable, especialmente para quienes aún no recuperaron la pérdida salarial acumulada por la inflación y las devaluaciones de los últimos 20 meses. En miles de casos, entre el 50% y el 60% de los ingresos se destina al pago de alquileres y expensas.

Balayán agregó que el inicio de 2025 trajo una presión de demanda superior a la del año anterior, con precios de publicación que se convalidaron y subas en algunos casos por encima de la inflación. También influye la estacionalidad: los cambios laborales y el inicio de actividades educativas suelen impulsar los alquileres en el primer trimestre.

Pese a la caída en los valores, la rentabilidad de los alquileres mejoró. Para los contratos firmados en enero, la rentabilidad bruta anual promedio se ubicó en 5,87%, medida sobre departamentos de dos ambientes y calculada en dólares MEP. Un nivel que duplica los porcentajes de los últimos años.

Mayor plazo de vacancia

El nuevo contexto trajo también un mayor plazo de vacancia. "Inmuebles que antes se alquilaban en un día ahora pueden tardar hasta un mes", destacó Chej Muse. La mayor oferta inicial y la competencia explican ese cambio.

El esquema de contratos también se modificó. La mayoría se firma a 24 meses, en pesos, con ajustes cuatrimestrales por IPC. Este modelo estabiliza la relación entre partes y permite mayor previsibilidad.

Distribución de la oferta

Los seis barrios con más oferta de alquiler concentran casi el 57% del total. Palermo lidera con 3.093 inmuebles (20% del total), seguido por Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte.

Son zonas con fuerte densidad, buena conectividad y alta demanda estructural. También se buscan barrios con cercanía al subte como Boedo, Almagro, Villa Crespo, Villa Urquiza, Chacarita, entre otros.

Un nuevo equilibrio

La combinación de blanqueo, regreso del crédito, precios más competitivos y nuevas reglas contractuales reconfiguró el mercado de alquileres en la Ciudad. Con menos oferta que hace unos meses pero más dinamismo en la compra venta, el sector se encamina a un nuevo equilibrio.

Actualmente, la mayor demanda se concentra en departamentos de dos y tres ambientes. Según Reporte Inmobiliario, el valor medio de alquiler en CABA para unidades de dos ambientes usados ronda los $600.000, mientras que los de tres ambientes superan los $700.000 al mes.