La dinámica del mercado inmobiliario muestra señales claras de reactivación. Aunque los valores de publicación continúan en alza y la oferta se mantiene elevada en la Ciudad de Buenos Aires, el dato más significativo del Radar Inmobiliario de mayo -elaborado por Fabián Achával Propiedades- es la reducción del margen de negociación. En otras palabras, el regateo se achicó.
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Por qué el regateo se redujo al 6% y cómo cambió la negociación en el mercado inmobiliario
La suba de precios, la reaparición de unidades en venta y el impacto de los créditos explican un sector más activo, donde vendedores y compradores empiezan a negociar sobre cifras más cercanas. Qué se espera para el segundo semestre.
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Se redujo el porcentaje de regateo en CABA, los propietarios ya no aceptan reducciones fuertes sobre los precios de publicación.
Fabián Achával, CEO de la firma y autor del informe, explicó que el precio de cierre de las propiedades usadas subió 11,7% en los últimos doce meses. “Los porcentajes de negociación en el primer trimestre giraron en torno al 6%, de acuerdo a datos del Registro de Operaciones inmobiliarias (ROI-Selectia). Esto es una excelente noticia dado que son menores a los que se observaban a principios de 2019 y muestran la actual dinámica que atraviesa el sector que parece haber dejado los peores años de crisis”.
Respecto de los precios de cierre -es decir, el precio que surge de las operaciones efectivamente realizadas entre vendedores y compradores-, pese al aumento, los precios aún permanecen un 20,3% por debajo de comienzos de 2019 en términos nominales y un 36,1% en términos reales. Por este motivo, el "upside" (el potencial de aumento de precios en el futuro) de valores es aún importante.
De hecho, en perspectiva histórica, los precios se encuentran en términos reales a niveles de 2006 y este es uno de los principales drivers actuales de la demanda. Los porcentajes de negociación respecto del último valor de publicación se achicaron sensiblemente en el último trimestre del año, ubicándose incluso por debajo de lo que fue el primer trimestre del 2019, cuando el ROI comenzó a relevar datos.
Ese margen más acotado se da en un contexto de precios publicados en aumento. En abril se observó un incremento interanual del 8,5%, con una aceleración en los últimos meses que acumula quince subas consecutivas. En el corredor denominado norte —que reúne las zonas más buscadas en CABA— el alza llegó al 9,4% interanual, según el análisis de Mercado Libre-Universidad de San Andrés (UDESA).
Achával atribuyó este fenómeno a un cambio en las condiciones del mercado: “La suba se vincula a una menor urgencia de venta y a mejores condiciones macroeconómicas. Hoy hay casi 40.000 inmuebles más que en el boom de los créditos UVA de Macri y hasta que no se vacíe el mercado residencial usado, la velocidad de ajuste de precios va a ser más lenta”.
Además, los valores se sinceraron considerablemente en contraste con lo que ocurría durante plena pandemia, cuando había una gran dispersión. Actualmente, los propietarios no aceptan reducciones agresivas en las cotizaciones de compra-venta, lo que también explica por qué el regateo se posicionó en el 6%, cuando en 2021 esa reducción promediaba el 10%.
Stock de inmuebles
A pesar del repunte en la demanda, según Radar Inmobiliario, el stock de propiedades en venta no cae. Durante abril, en CABA, se mantuvieron publicados más de 106.000 inmuebles, de los cuales 72.000 corresponden a departamentos. En este último segmento, el volumen ofrecido creció 0,4% respecto de marzo, marcando una persistente sobreoferta que se extiende desde hace más de cinco años.
“La demanda está en crecimiento, pero la oferta no cae porque muchos inmuebles que se habían retirado de la venta en años anteriores están volviendo al mercado en búsqueda de mejores condiciones”, explicó el especialista. En ese marco, se observa una presión en los precios, pero también una segmentación más clara: mientras algunas unidades ajustan valores al alza, otras permanecen estancadas, especialmente si están mal ubicadas, sobrevaluadas o en mal estado de conservación.
En las tipologías más buscadas, los aumentos son más notorios. El informe detalla que en los últimos 12 meses los departamentos de 1 y 2 ambientes registraron subas del 10,6% y 10,2% respectivamente, mientras que los de 3 ambientes lo hicieron un 6,9%. La media general en CABA se ubicó en u$s2.213 por metro cuadrado. Entre los barrios con mayor crecimiento de precios, Palermo lideró con un 12,8%, seguido por Belgrano, Caballito y Villa Crespo.
Uno de los factores que más dinamismo genera en la actualidad es el regreso del crédito hipotecario. En abril, el 21,8% de las escrituras en Buenos Aires se concretó con hipoteca. Se trató de un total cercano a las 1.200 operaciones con crédito, un dato que no se registraba desde hace más de cinco años.
“Los créditos generan mucho dinamismo. Pero además del número puntual, hay que considerar el efecto multiplicador: una operación con crédito suele estar encadenada a otras. Cuando alguien compra con hipoteca, vende su propiedad anterior, y eso habilita nuevos movimientos en cadena”, explicó Achával.
En cuanto al ingreso de nuevos avisos, el Radar detalló que desde marzo hasta abril de 2025 se sumaron 8.737 publicaciones adicionales, lo que representa un crecimiento del 12,1% mensual. Esto refleja que, pese a la mejora en el nivel de operaciones, la oferta sigue ampliándose y profundiza la sobre oferta estructural en el mercado residencial usado.
El stock lleva 29 meses consecutivos sin disminuir y se mantiene por encima de los máximos históricos registrados durante el auge del crédito UVA en 2017 y 2018.
Hacia el segundo semestre
El informe también analiza las expectativas de compradores y vendedores para el segundo semestre. Allí, se destaca un clima general de mayor optimismo. La estabilización del tipo de cambio, el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional, el avance en la salida del cepo cambiario y la consolidación política del oficialismo son señales que, según el análisis, construyen un escenario más previsible.
Achával planteó: “El Gobierno resolvió gran parte de los desafíos que tenía por delante en 2025. Eso, junto con la estabilidad cambiaria, marca un escenario muy favorable para lo que resta del año”. Esa percepción se refleja en las búsquedas online de propiedades: según datos del Radar, en los principales portales inmobiliarios se registró una suba del 13,1% en la cantidad de avisos visualizados, consolidaron una tendencia de crecimiento sostenido desde inicios de 2024.
A nivel de valores concretos, de acuerdo con Zonaprop, un departamento de dos ambientes tiene un valor de u$s127.894 y uno de tres ambientes cuesta u$s176.091.
Costo para edificar en alza
La baja de la inflación y la estabilidad del tipo de cambio generaron mejores condiciones para concretar operaciones. Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, explicó que el mercado atraviesa un nuevo ciclo de crecimiento. "En abril se firmaron 5.471 escrituras en CABA, el tiempo promedio de venta cayó de 10,3 años en 2020 a 1,8 años en la actualidad".
Piantoni señaló que el crédito hipotecario cumple un rol central: hoy el 20% de las escrituras se concreta con financiamiento bancario. Esto permite que muchas familias puedan ampliar su vivienda, aunque la reactivación aún no alcanza al mercado de unidades a estrenar o en pozo, que sigue afectado por el sobrestock de usados y la falta de crédito para ese segmento.
Frente al aumento de costos, los desarrolladores comenzaron a ofrecer esquemas de financiación directa. La salida del cepo y la apertura económica empiezan a modificar las expectativas del mercado.
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