Subas de hasta 15% anual en viviendas: ¿es momento de comprar o de esperar?

El mercado inmobiliario porteño se reactiva con fuerza. El crédito hipotecario volvió a ser protagonista. Ante este panorama, y ya sin cepo cambiario, dónde se encuentran los valores más bajos y los más elevados por metro cuadrado en los barrios de CABA.

El valor del m2 para compra venta viene en alza, conviene comprar o esperar

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El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires vive un momento de inflexión, se recuperó el sector de compra venta y en el primer trimestre de 2025 se advirtió una gran mejoría con más de 12.000 escrituras según lo revelado por el Colegio de Escribanos porteño.

Luego de tocar su punto más bajo en octubre de 2023, los precios iniciaron un repunte gradual. Varios barrios del corredor norte de CABA, entre ellos Núñez, Villa Ortúzar y Saavedra, registraron una apreciación superior al 15% desde entonces.

Expertos y potenciales compradores discuten sobre la sostenibilidad de esta tendencia. ¿Hay una recuperación sólida y sostenida, o sólo un repunte pasajero, un espejismo en medio de la incertidumbre económica?

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode y del Monitor Inmobiliario, señaló: "Estamos frente a una recuperación sólida del mercado".

El precio del metro cuadrado en CABA acumula un crecimiento interanual del 7,12%. Se encadena a un ciclo alcista que inició a finales de 2023. "Los ciclos inmobiliarios en Argentina son largos y lentos", explicó.

Y ahora sin cepo cambiario crecieron consultas para compra venta y se espera que se agilicen las operaciones en las próximas semanas.

El arquitecto y experto en Real Estate, Oscar Puebla, sostuvo que el reciente aumento en el valor del metro cuadrado en Buenos Aires refleja una tendencia sólida de recuperación. "Los precios de los inmuebles están retrasados, no sólo a nivel local", afirmó. Compara la situación con países vecinos como Uruguay y Chile, donde los valores por metro cuadrado superan a los de Buenos Aires.

En Montevideo, por ejemplo, el metro cuadrado promedia los u$s3.500, mientras que en CABA ronda los u$S2.600. "Sabemos que, poco a poco y con el tiempo, nuestro mercado tenderá a esos valores de los otros países de América Latina", aseguró.

¿Qué señales debe observar un potencial comprador indeciso?

Bryn enumeró cinco indicadores clave que pintan un panorama alentador.

• el precio del metro cuadrado sube de forma paulatina pero firme. Pasó de un crecimiento del 3% en 2023 a un 6% en la actualidad.
• las escrituras se dispararon un 39,66% interanual. Más de 12.600 operaciones se acumulan en lo que va del año.
• la cantidad de propiedades en venta se estabilizó en torno a las 70.814. Esto ocurre después de una fuerte caída durante 2022 y 2023.
• el crédito hipotecario regresó con fuerza. 992 hipotecas se firmaron solo en marzo, un 835% más que un año atrás.
• "la oportunidad no avisa dos veces".

Sugiere que aquella propiedad que gustó mucho podría no estar disponible en unos meses. "Los cinco semáforos están en verde", sentencia el analista. Concluye que "quedarse quieto hoy puede implicar perder una buena oportunidad".

Los valores mantienen su tendencia alcista. Actualmente hay más de 70.000 departamentos en venta en Buenos Aires

Pueblo destacó indicadores claros que sugieren que es momento de invertir en propiedades. "Las señales son claras, el nivel de escrituras aumentó un 94% entre enero de 2024 y lo que va de 2025", señaló. "Son muchas ventas para un solo mes".

Con el precio actual del dólar y el valor real del metro cuadrado, especialmente en departamentos a estrenar, Puebla considera que "está a la vista que hay que comprar. Muchos departamentos -aseguró-, todavía se ofrecen a precios del año pasado".

Mayores alzas y bajas

El análisis geográfico reveló disparidades interesantes. Los barrios con mayor subida interanual de precios (ajustados) son Núñez (+12,5%), Colegiales (+11%), Villa Ortúzar (+10,3%), Villa Devoto (+9,3%) y Chacarita (+9%). Todos comparten corredores consolidados de clase media-media alta, buena conectividad y atractivos para vivir o invertir.

En cambio, Versalles y Villa Soldati muestran caídas del 7% y 1% respectivamente. Monte Castro, San Cristóbal y Villa Lugano registran subas marginales. "Donde el precio no subió, el valor sigue estando. Ojo, no todo lo barato es oportunidad", aclaró Bryn.

Valores del m2

Según Monitor Inmobiliario, los valores promedio del m2 en CABA son los que se publican a continuación, los más caros y los más económicos:

Top 5 más caros:

• Puerto Madero: u$s6.055.
• Palermo: u$s3.289.
• Núñez: u$s3.093.
• Belgrano: u$s3.072.
• Colegiales: u$s2.952.

Top 5 más baratos:

• Villa Soldati: u$s680.
• Villa Lugano: u$s1.064.
• Nueva Pompeya: u$s1.405.
• Parque Avellaneda: u$s1.518.
• Villa Riachuelo: u$s1.543.

Entre los departamentos más económicos por unidad, los monoambientes en Villa Lugano y Villa Soldati rondan los u$s50.000. En el extremo opuesto, los tres ambientes en Palermo o Belgrano pueden superar los u$s180.000.

El apalancamiento crediticio, clave

La reaparición del crédito hipotecario ejerce un efecto potente y encadenado en el mercado. Bryn recuerda que en los años de mayor volumen hipotecario (2001, 2017-2018), las hipotecas representaron hasta el 48% del total de escrituras. "El crédito no solo pone plata en el mercado", enfatiza. "Mueve el tablero completo".

Las cotizaciones de viviendas en el barrio de Chacarita están entre las que más se apreciaron en un año

Cada operación con crédito genera entre 2 y 2,5 operaciones adicionales. Quien compra con crédito muchas veces vende otra propiedad o permite que alguien más compre lo que deja.

Ante este panorama, ¿quién debe avanzar y quién podría esperar? Bryn recomendó avanzar a quienes deben vender para comprar, encontraron el departamento deseado o pueden acceder a crédito. Solo quien no tiene urgencia, no encontró la propiedad ideal y no le afecta pagar un 10% más si todo sube, podría permitirse esperar. "En este mercado, esperar a que baje el precio puede salir más caro que pagar lo que vale", advierte.

Sobre los riesgos de convalidar precios por encima del valor real, Bryn aseguró que "el mercado premia a los que publican a precio real. No hay margen para inflar valores". Los ciclos de suba son lentos y predecibles. Descarta la existencia de una burbuja.

Demandadas

Las llamadas "zonas calientes" como Belgrano, Palermo y Caballito mantienen su atractivo. Puebla destaca oportunidades en San Nicolás, Villa Crespo, Barracas y Parque Patricios. "Esperar con los dólares en el colchón es la peor opción", sentenció.

Recomendó comprar inmuebles usados, cercanos a medios de transporte y con bajas expensas. "El modelo económico es sólido y a largo plazo. Con el tiempo el valor de los inmuebles se va a acercar al valor de los nuevos", concluyó.