Empleo en la construcción: la vivienda es clave

El régimen de Vivienda Promovida sostiene el empleo en el sector de la construcción y aumenta la oferta de alquileres. Expectativa por eventuales cambios.

La construcción de viviendas es clave para mantener el empleo en el sector, impulsado por el régimen de Vivienda Promovida.

Esta semana el Instituto Nacional de Estadística (INE) divulgó los datos de la evolución en el precio de los alquileres en el país. Surgen de los contratos con garantías del Servicio de Garantía de Alquileres (SGA) de la Contaduría General de la Nación (MEF) y de ANDA, que cubren el 34% de los alquileres de casa habitación. Es una porción muy significativa y, por tanto, el dato es buen reflejo del mercado.

Según las cifras, el precio de los alquileres subió 5,1% en el año 2024, en promedio. El aumento es levemente inferior a la inflación del mismo período (5,5%), y casi 2 puntos menor al aumento promedio de los salarios, que fue de 6,9%. Esto implica que el poder adquisitivo de los salarios respecto a los alquileres, en promedio, tuvo una nueva mejora anual. Es una tendencia que se viene mostrando desde 2019 (gráfica): los salarios suben por encima de los alquileres.

Es una tendencia alentadora: el alquiler, obviamente, es la modalidad más directa y sencilla para acceder a un techo. En Uruguay el sueño de la casa propia es una aspiración siempre presente, tanto para acceder a la vivienda como también como modalidad de ahorro. Pero no es posible para todas las familias; y cuando la construcción es informal (asentamientos o similares) se generan otro tipo de problemas. Por eso un mercado de alquileres dinámico y accesible es buen síntoma económico y social.

El salario crece por encima de los precios de los alquileres desde 2019.

Esto no quita que también haya buena dinámica en el mercado de compra de vivienda, con un crédito bancario con este objetivo que supera los 3.000 millones de dólares (unos 400 millones de dólares más que en 2020).

Vivienda promovida

En el mercado de alquileres, la oferta ha tenido un impulso importante por el avance del régimen de Vivienda Promovida, que ya ha incorporado más de 45.000 nuevas viviendas. Buena parte de las nuevas unidades de vivienda promovida construidas, integran proyectos de inversores que las vuelcan al mercado de alquileres, para obtener una renta. Es uno de los factores que está detrás de la mayor oferta de alquileres y su consiguiente baja real (en términos salariales).

El régimen busca promover la construcción de viviendas nuevas en determinadas zonas de la ciudad de Montevideo y el resto del país; básicamente, se busca promover la construcción en barrios con buen potencial, con toda la infraestructura, pero que inicialmente no captaban suficiente inversión, que se tendía a volcar a la costa. Para eso se exoneran impuestos a los proyectos (IVA, renta. etc.). Así, ha crecido de manera significativa la oferta de viviendas nuevas en barrios como Cordón, Tres Cruces y La Blanqueada (entre otros).

Asimismo, según la mirada de los empresarios de la construcción, este programa es el principal factor que está sosteniendo el empleo en el sector, que luego de que culminaran los grandes proyectos de UPM 2 y asociados, tuvo una cierta caída; la dinámica reciente en construcción de vivienda ha llevado el empleo sectorial a superar los 60.000 puestos de trabajo en obra (gráfica).

La construcción de viviendas ha mantenido el empleo en el sector tras la culminación de grandes obras y proyectos.

A nivel de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) hay expectativa por conocer los eventuales cambios en el régimen de Vivienda Promovida que el nuevo gobierno puede llegar a plantear. El asunto tiene un problema de origen: comenzó en el 2012 (gobierno de Mujica) con el nombre de “Vivienda social”; las autoridades de aquel gobierno tenían la expectativa de que se constituyera como un programa de vivienda popular. Pero su objetivo era urbanístico y de inversión, con efecto muy relevante en el mercado de vivienda y alquileres. Porque, si bien los proyectos se desarrollaron en barrios interesantes, y con buen valor, la mayor oferta tiene efecto indirecto en el resto del mercado, bajando precios de compraventa y alquiler. Es un efecto esperable y deseable (aunque, tal vez, no tan “vendible” en términos político-electorales…).

A los pocos años de aplicación (estos regímenes hay que evaluarlos con tiempo), durante el segundo gobierno de Tabaré Vázquez, se impusieron algunas limitaciones al programa, con topes de precios para algunas unidades y otras condiciones. Según APPCU esto retrajo la dinámica. El gobierno de Lacalle Pou levantó esas restricciones y se registró un aumento en el número de proyectos presentados.

Con el nuevo gobierno del Frente Amplio (FA), un regreso lineal hacia el escenario previo no parece fundamentado: el régimen ha mostrado un buen funcionamiento, densificando la ciudad de Montevideo (que aún tiene grandes desafíos) y mejorando también barrios en otras localidades. Pero hay que ver qué visión predomina: si volver a las restricciones o -como están planteando ciertos técnicos del FA- establecer nuevos mecanismos de estímulo, que mantengan exoneraciones para construir en ciertos barrios, si en contrapartida se construye en otros más populares. La expectativa es alta, entre inversores y trabajadores.