La vivienda hacia el 2030: campaña electoral e inversiones

Es crucial que inversores, actores del mercado y políticos entiendan que las condiciones actuales son ideales para hacer crecer el sector inmobiliario.

Foto: Moebius Consultora Inmobiliaria

Al revisar los programas de los partidos políticos en lo referente a la vivienda, ninguno parece abordar de manera profunda la necesidad de impulsar más inversiones. No se vislumbran propuestas claras que apunten a generar un verdadero cambio estructural mediante incentivos o políticas que atraigan capital hacia el desarrollo de proyectos habitacionales.

Una idea de U$S 4.000 millones

Julio Villamide y APPCU generaron la ley de vivienda de interés social, hoy denominada “Vivienda Promovida”, promulgada en agosto de 2012. Esta ley ha permitido hasta la fecha una inversión acumulada de U$S 4.000 millones.

En nuestro informe “Tsunami de Inversión y Construcciones: la vivienda promovida en Uruguay” presentamos datos muy optimistas. En los 12 años desde la promulgación de la ley, se han proyectado 42.000 viviendas, se construyen 9 viviendas por día, se inicia un proyecto cada 3 días y la inversión diaria es de U$S 800.000. En 2024, esa inversión diaria se ha duplicado, alcanzando los U$S 1.639.000.

Además, el 22% del total –unas 8.000 viviendas y 2.500 garajes– fueron adquiridos por inversores argentinos, con una inversión cercana a U$S 1.000 millones. Estos números son altamente positivos, y la tendencia no solo se mantiene, sino que continúa en aumento. La mayoría de estas inversiones provienen de desarrolladoras que seguirán adelante con nuevos proyectos.

El norte también existe

Sin embargo, también hay cifras preocupantes en cuanto a la distribución geográfica de la vivienda. Nuestro informe revela que solo el 6% del total de viviendas se construyen en el norte del país (considerando el sur desde Colonia hasta Rocha). Esto representa unas 2.500 viviendas para el 33% de la población: apenas una vivienda por cada 458 habitantes. En promedio, se construye una vivienda por mes en cada departamento del norte.

A pesar de estos números, la demanda de vivienda en el norte es genuina. Es hacia allí donde deberían dirigirse las futuras inversiones.

¿Por qué invertir en Uruguay?

El momento histórico para captar inversiones en Uruguay es ahora: tenemos el riesgo país más bajo de Latinoamérica, la calificación de inversión más alta de nuestra historia, una inflación de un dígito mantenida por más de 20 años, y una ley de alquileres sólida que ofrece certezas a los inversores. Además, el mercado inmobiliario de arrendamientos está en plena expansión. Sin embargo, este escenario excepcional no será eterno. Es crucial que tanto inversores como actores del mercado entiendan que las condiciones actuales son ideales para hacer crecer el sector inmobiliario como nunca antes. Si no actuamos con celeridad, podríamos perder una oportunidad única de consolidar a Uruguay como un destino de inversión preferente en la región.

Además, grupos inversores internacionales ya están interesados en invertir en propiedades con renta y beneficiarse de las exoneraciones impositivas, viendo a Uruguay como una opción muy atractiva.

Foto: Moebius Consultora Inmobiliaria

¿Es posible captar U$S 2.000 millones en vivienda provenientes de nuevos inversores?

No solo es posible, es necesario. Para impulsar la construcción de miles de viviendas, proponemos una estrategia clara: la ampliación de la Ley de Vivienda Promovida. Esta iniciativa busca extender las exoneraciones fiscales de 10 a 20 años, lo que nos permitiría captar hasta U$S 2.000 millones en capitales internacionales. Estos fondos deberían destinarse a proyectos en el interior del país, con el objetivo exclusivo de desarrollar viviendas para arrendamiento. Con esta medida, atraeríamos nuevos inversores que buscan estabilidad y beneficios a largo plazo, al tiempo que impulsaríamos el crecimiento económico y social en regiones menos desarrolladas, mejorando el acceso a la vivienda y dinamizando las economías locales.

Esto permitiría la creación de más de 10.000 puestos de trabajo y la construcción de 20.000 viviendas. Al destinar estas viviendas al arrendamiento, se generaría un impacto significativo en el mercado, contribuyendo a una reducción en el costo de los alquileres y facilitando el acceso a la vivienda para un mayor número de personas.

¿Cuál sería el costo de esta extensión?

Cero dólares. El Estado no tendría que destinar fondos para la construcción de las viviendas, ya que la inversión y el desarrollo correrían por cuenta del sector privado. A cambio, se generarían exoneraciones fiscales por un valor aproximado de U$S 12 millones anuales, una cifra insignificante si se compara con el impacto positivo que esta medida tendría en la economía y en la atracción de capitales internacionales. Los beneficios, en términos de empleo y crecimiento inmobiliario, superan ampliamente este costo fiscal.

El atractivo único de Uruguay en el escenario internacional

En la actualidad, ningún país ofrece exoneraciones impositivas al arrendamiento por un período de 20 años. Si Uruguay implementa esta medida, sería noticia en los principales diarios del mundo, posicionándonos en el radar de grandes fondos de inversión y family offices internacionales. Estos inversores rápidamente indagarían sobre las ventajas de invertir en nuestro país, abriendo una oportunidad invaluable para captar capitales y consolidar a Uruguay como un destino de inversión preferido en el mercado inmobiliario global.

Nuestra propuesta ante el gobierno

Hace un año, en un encuentro informal, tuvimos la oportunidad de presentarle esta idea al presidente Luis Lacalle Pou, ofreciéndonos para ampliar detalles, discutir la iniciativa y brindar información complementaria, especialmente sobre el mercado inmobiliario. Sin embargo, hasta la fecha, no hemos recibido ninguna respuesta ni comentario al respecto.

Es vital que en esta campaña electoral los candidatos comprendan la importancia de seguir apoyando iniciativas como la vivienda promovida, que no solo generan soluciones habitacionales, sino que también dinamizan el mercado inmobiliario, atraen inversión extranjera y generan empleo. Pero también deben ir más allá, pensando en cómo mejorar la planificación urbana, cómo equilibrar el desarrollo entre Montevideo y el interior, y cómo aprovechar la tecnología para hacer más eficientes los procesos de compra, venta y alquiler.

En definitiva, el tema de la vivienda no debería ser una simple promesa electoral, sino un eje estratégico que marque la diferencia entre un país que mira hacia el futuro y otro que se queda anclado en discursos vacíos. Si queremos seguir avanzando, necesitamos líderes que comprendan el valor del real estate como motor de desarrollo y como parte fundamental del bienestar de la sociedad.

El año 2030 está a la vuelta de la esquina, y no podemos permitirnos perder más tiempo. Es imperativo que tomemos la iniciativa ahora, actuando con decisión para salir a buscar los inversores que puedan transformar el panorama habitacional y económico del país. Uruguay tiene todas las condiciones para atraer capitales internacionales, pero necesitamos movernos rápido, con visión y liderazgo, si queremos aprovechar esta oportunidad histórica y marcar la diferencia en el desarrollo hacia el futuro. La inacción ya no es una opción.

Nuestra experiencia como consultores nos permite afirmar que esta propuesta es viable, de fácil implementación, y seguramente será bien recibida por los inversores, generando un alto nivel de interés.

* Gonzalo Martínez Vargas es CEO de Moebius Consultora Inmobiliaria.